El Gobierno de coalición, junto con ERC y Bildu, ha alcanzado un acuerdo en la Ley de Vivienda, que presenta cambios significativos en la regulación del alquiler en España en comparación con la normativa previa del Consejo de Ministros. La ley actualizada facilita que una Comunidad Autónoma (CCAA) o ayuntamiento identifique áreas de mercado tensionado en alquiler, reemplaza el IPC como índice de referencia en contratos de alquiler y redefine gran propietario en zonas tensionadas, incluyendo tanto a personas físicas como jurídicas con cinco viviendas o más.
En 2023, se mantiene el límite del 2% en la renovación de contratos de alquiler, pero aumentará al 3% en 2024. Además, se establecerá un nuevo índice de alquiler a partir de 2025, el cual nunca superará el IPC. Este acuerdo en la legislación del alquiler en España ha sido anunciado por los portavoces de EH Bildu, Oskar Matute, y ERC, Pilar Vallugera, quienes han destacado los cambios logrados en colaboración con el Gobierno del PSOE y Podemos.
¿Qué ha cambiado con la nueva ley de vivienda?
Fin del IPC. Nuevo tope en la renovación de contratos del alquiler vigentes
La renovación de contratos de alquiler en España experimenta cambios en 2023, manteniendo un tope del 2% en la subida de los contratos en vigor hasta el 31 de diciembre. A partir de 2024, este tope aumentará al 3% y en 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, preparado por el Mitma, para lograr estabilidad y mantenerse por debajo del IPC. Los arrendatarios podrán solicitar una prórroga extraordinaria anual por un máximo de tres años en contratos en vigor. El INE establecerá un nuevo índice de referencia antes del 31 de diciembre de 2024, para evitar incrementos desproporcionados en la renta.
Nuevas zonas tensionadas de alquiler: cómo se declaran
La declaración de zonas tensionadas en el mercado de alquiler en España experimenta cambios sustanciales. Ahora, solo es necesario cumplir una de dos condiciones para declarar una zona como tensionada por un periodo de tres años, prorrogable anualmente: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros) o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años.
Ampliación de la definición de gran tenedor
La definición de gran tenedor en zonas tensionadas se amplía, reduciendo el número de viviendas necesarias para ser considerado gran tenedor a 5 pisos de un mismo propietario en esa zona, tanto para personas físicas como jurídicas, siempre y cuando esté justificado por la CCAA correspondiente.
Nuevos contratos de alquiler y el tope a aplicar según el propietario
En zonas tensionadas, los topes en precios del alquiler varían según si el propietario es pequeño o gran tenedor. Para arrendadores particulares, se aplicará la indexación a la renta anterior en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y el nuevo índice a partir de 2025). Para grandes tenedores, se aplicará un índice de precios que no podrá superar lo que indique el nuevo índice de alquiler que cree cada CCAA.
Nueva vivienda de alquiler en una zona tensionada
En caso de que una vivienda se arriende por primera vez en una zona tensionada, si no ha estado alquilada en los últimos cinco años, se aplicarán los límites que aplique el índice de referencia de precios.
El propietario será el que pague a la inmobiliaria
Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble serán responsabilidad del propietario del inmueble.
Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda
Se eliminan cláusulas que permitían evitar la aplicación de medidas en la Ley de Vivienda en España mediante acuerdos entre las partes. Asimismo, queda prohibido incrementar las rentas de alquiler a través de nuevos gastos no acordados previamente, como gastos de comunidad o tasas de basura.
Impulso a la vivienda protegida en alquiler a precio limitado
En España, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% al 40% en suelo urbanizable (nuevas urbanizaciones) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (reforma o renovación de urbanizaciones).
Fecha y hora obligada para realizar un desahucio
Los desahucios en España ahora deben tener fecha y hora predeterminada, y se incluyen nuevas prórrogas en procedimientos de lanzamiento, aplazando procesos más de dos años. Además, se estipula el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales para personas vulnerables.
Las comunidades autónomas podrán implementar mecanismos de mediación y alternativas habitacionales, obligando a grandes tenedores a someterse a estos procesos en caso de desahucios.
Por primera vez, se utilizarán fondos de planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio, como alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas vulnerables o políticas similares.
Estos cambios se incorporarán al proyecto de ley enviado al Congreso de los Diputados, previo a su remisión al Senado, con la voluntad de los Ministerios de Transportes y Derechos Sociales para que se apruebe antes de finalizar la legislatura.
¿Qué sigue igual con la nueva ley de vivienda?
La nueva Ley de Vivienda en España mantiene varias medidas clave relacionadas con el alquiler y la promoción de viviendas asequibles, como:
- Estímulos fiscales a pequeños propietarios
- Zonas tensionadas, alquiler a jóvenes y rehabilitación:
- Bajada de la renta en zona tensionada (90%): Al firmar nuevos contratos en áreas tensionadas con una reducción de al menos el 5% sobre la renta anterior.
- Alquiler a jóvenes (70%): En áreas tensionadas, al firmar nuevos contratos con jóvenes de 18 a 35 años.
- Rehabilitación o mejora (60%): Si se han realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores, demostrando una reforma del 10% del valor de compraventa del inmueble. La subida de renta máxima será del 10%.
- Movilización de vivienda vacía: Se permite a los Ayuntamientos establecer recargos de hasta el 150% en la cuota líquida del IBI para viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada y con al menos cuatro viviendas. Si llevan tres años vacías, el recargo puede llegar al 100%. Para propietarios con dos o más pisos en el mismo término municipal, se puede aumentar un 50% adicional.
- Parque público de viviendas:
- Calificación indefinida de vivienda protegida:
Se fomentará el alquiler asequible a través de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En nuevos contratos, se establece una deducción del 50%, incrementándose hasta el 90% en zonas de mercado tensionado.
Se aplican deducciones en casos específicos:
Las 290.000 unidades actuales de vivienda social, que representan el 1,6% de las opciones de vivienda, estarán sujetas a protección permanente y no podrán ser enajenadas. Esto se compara con el 10% de otros países del entorno.
Se establece un régimen de protección pública permanente para viviendas protegidas promovidas sobre suelo calificado de reserva. En otros casos, el plazo mínimo de descalificación es de 30 años.
Reacciones a la nueva ley de vivienda en España
¿Cómo han reaccionado los políticos ante los cambios en la nueva Ley de Alquiler en España
El Gobierno celebra un acuerdo alcanzado en torno a la Ley de Vivienda, que ha estado estancada en el Congreso de los Diputados durante más de un año debido a la falta de consenso entre los partidos del bloque de investidura.
Pedro Sánchez, presidente del Gobierno, ha calificado el acuerdo como "histórico" en Twitter, destacando el avance en el derecho a una vivienda digna y el fortalecimiento del estado del bienestar.
Vivienda digna por ley.
— Pedro Sánchez (@sanchezcastejon) April 14, 2023
Alcanzamos un acuerdo histórico para aprobar la primera Ley de Derecho a la Vivienda de nuestra democracia.
Damos respuesta a una de las principales preocupaciones de la ciudadanía y reforzamos nuestro estado del bienestar.#ElGobiernoDeLaGente
Ione Belarra, líder de Podemos y ministra de Derechos Sociales, ha descrito el acuerdo como una victoria para la ciudadanía y una derrota para la banca, los especuladores y la patronal inmobiliaria. Durante una rueda de prensa en su Ministerio, Belarra afirmó que ha sido la negociación "más difícil" del mandato, teniendo en cuenta las circunstancias de la legislatura.
Reacción del sector inmobiliario ante la nueva Ley de Alquiler en España
Tras el anuncio de EH Bildu y ERC sobre el acuerdo de la Ley de Vivienda, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, critica la falta de oferta en el mercado de alquiler y argumenta que las medidas coercitivas hacia los propietarios han agravado el problema. Señala que el límite del 2% en las actualizaciones de alquileres ha tenido un efecto devastador, complicando el acceso a viviendas, especialmente para los colectivos más desfavorecidos.
Iñareta añade que las experiencias en Berlín, París y Barcelona muestran que políticas similares han empeorado el mercado de alquiler, reduciendo la oferta y aumentando las tensiones sobre los precios. Compara las medidas aprobadas con la antigua regulación de rentas que llevó a la aniquilación del mercado de alquiler y al deterioro de las viviendas arrendadas.
Por otro lado, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) califica el anuncio de ERC y Bildu como un "acto electoral" y critica la ausencia de medidas serias y rigurosas para aumentar la oferta de viviendas en alquiler. José Ramón Zurdo, director general de ANA, afirma que si el acuerdo se convierte en Ley, la oferta de viviendas en alquiler disminuirá aún más, ya que considera que las medidas están dirigidas a atacar a los propietarios, tanto particulares como empresas. Finalmente, sostiene que la norma es innecesaria e injustificada, argumentando que en países donde se han intervenido los precios de alquiler, estos no han disminuido e incluso han aumentado en algunos casos.
