Guía de comprador inmobiliario Comunidad Valenciana

Esta fácil guía te ayudará a comprender cuáles son todos los pasos en la compraventa de un inmueble en la Comunidad Valenciana, los costes que supone la compra y quién se hace cargo de ellos.

1.- Compra de vivienda de segunda mano o de obra nueva

Si es de segunda mano (segunda o posteriores transmisiones)

Si compra una vivienda de segunda transmisión en la Comunidad Valenciana, estos son los gastos a tener en cuenta:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• Gastos notariales, Registro de la Propiedad y costes de tramitación de la Gestoría.
• Asistencia legal (Abogado).

La compra de la vivienda está gravada con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía según comunidad autónoma. En el caso de la Comunidad Valenciana el tipo general es del 10% del valor de la vivienda, exceptuando casos especiales en los que se abonará entre un 3% y un 8% si se cumplen determinados requisitos como adquisición por jóvenes menores de 35 años, primera vivienda habitual, el precio no excede los 180.000 euros o no se excede el umbral de renta estipulado.

A partir del 1 de enero de 2023, se aplicará el tipo especial del 11% cuando el valor del inmueble (así como la constitución o cesión de derechos reales que recaigan sobre el mismo) supere el millón de euros.

También se pueden obtener exenciones en el impuesto si el comprador es una familia numerosa, tiene alguna minusvalía física o psíquica, o si la vivienda es una VPO (Vivienda de Protección Oficial) con la calificación vigente y va a ser la primera vivienda del comprador.

Este impuesto se calcula en base al precio de venta declarado que se refleja en la escritura, salvo que el valor de la propiedad, según Hacienda, se considere superior, en cuyo caso el precio será recalculado por las autoridades fiscales mediante el valor de referencia catastral y el impuesto se pagaría conforme al valor real calculado por Hacienda.

Gastos notariales, registro y coste de tramitación de la gestoría. Los gastos de gestión de la escritura de compraventa giran en torno a 3.000 euros en total e incluyen tasas notariales, gastos de inscripción de la vivienda en el «Registro de la Propiedad» y coste de gestoría.

En aquellos casos de compra de viviendas de lujo, los gastos de notaria podrían ser superiores ya que se calculan mediante un arancel dependiendo de la cuantía del importe de la venta.

Asistencia legal. Es aconsejable que esté asistido por un profesional durante todo el proceso de compraventa. Desde Luxinmo aconsejamos la contratación de un abogado para la correcta comprobación de todo el proceso. Los honorarios derivados de la asistencia jurídica de un abogado son aproximadamente entre un 0,5 y un 1% del valor de la compra.

Si es de obra nueva (primera transmisión)

En caso de compra de una vivienda nueva o de primera transmisión, estos serán los gastos a tener en cuenta:

• IVA (Impuesto de Valor Añadido).
• Gastos notariales, Registro de la Propiedad y coste de tramitación de la gestoría.
• AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
• Asistencia Legal (Abogado).

El IVA lo paga el comprador al vendedor (junto con el precio de compra) y el vendedor debe abonarlo directamente a la Agencia Tributaria. En el caso de compra de una vivienda, el porcentaje de IVA es del 10 %.

Los gastos notariales de Registro, Gestoría y abogado son los mismos que en el caso de compra de una vivienda de segunda mano.

Siempre que la compra de una propiedad esté sujeta al IVA, el comprador debe pagar adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,5 % del precio de compra. El comprador debe presentarlo en el plazo de un mes natural a partir de la fecha de firma de la escritura pública, a través del procedimiento de autoliquidación.

En la Comunidad Valenciana se aplica un tipo reducido de un 0,10% para la adquisición de la vivienda habitual, siempre que se vaya a destinada tal fin, circunstancia que la Agencia Tributaria puede comprobar en el futuro.

2.- Documentación necesaria para la compra de una propiedad

Para poder realizar la compra de un inmueble hay que disponer de la siguiente documentación:

• DNI o pasaporte original
• Número de NIE / TIE original (permiso de residencia/trabajo en el extranjero). El NIE /TIE es la identificación fiscal de los residentes extranjeros que ejercen una actividad económica en España. Se deberá presentar en la notaría y será necesario para el pago de los impuestos. Para obtener el NIE / TIE hay que presentar una solicitud acompañada de la documentación específica en la comisaría del Cuerpo Nacional de Policía correspondiente. El período de procesamiento suele ser de dos o tres semanas. Póngase en contacto con su gestoría para avanzar en este aspecto. También es posible la obtención de estos documentos a través de los respectivos Consulados españoles de los países de residencia habitual de los compradores.
• Certificado de Eficiencia Energética. - Desde el año 2013 es obligatorio que cualquier piso que esté en venta o en alquiler cuente con este certificado. En él debe aparecer la calificación energética de la vivienda.
• Licencia de Primera Ocupación en el caso de Obra Nueva. El encargado de publicar este documento va a ser el Ayuntamiento. De esta forma confirma que se cumple con la normativa urbanística y que, puede ser habitable la vivienda. Además, las viviendas nuevas van a tener un seguro obligatorio que se llama seguro decenal.
• Cédula de Habitabilidad. Este documento lo tendrá que firmar un arquitecto o un aparejador y garantiza que la vivienda cumple con los requisitos de calidad obligatorios para que se habite. Si el edificio no tiene este documento en muchos municipios de la Comunidad Valenciana no permiten el cambio de titular de los suministros de luz, agua y gas.
• Justificación de pagos ya realizados con anterioridad a través de copia de las transferencias efectuadas como parte del precio de compra.

Importante | Es recomendable para que los compradores puedan domiciliar sus pagos, la apertura de una cuenta bancaria en España. Con la apertura de la cuenta bancaria es igualmente importante la contratación de un seguro que cubra la vivienda adquirida ante cualquier eventual riesgo.

3.- El proceso de compra

Hay 3 pasos para realizar la compra de una vivienda:

1. - La primera fase es la RESERVA. Una vez que encontramos la propiedad deseada, se procede a la reserva y posterior retirada del mercado. En esta fase, se suele pagar entre 5.000 Y 10.000 € en concepto de reserva, según acuerdo y precio de propiedad, o el 1% del valor de la vivienda si se trata de viviendas de lujo.

2. - Firma del contrato de arras.Se trata del contrato privado de compraventa, a través del cual el comprador y el vendedor se comprometen, por escrito, a elevar el contrato a público (ante Notario) en un plazo determinado. A la firma del Contrato de Arras, el comprador abona a favor del vendedor una suma de dinero, normalmente el porcentaje del 10% del precio de venta, como parte del precio, y con la finalidad de asegurar la operación de compraventa.

   El Contrato de Arras resulta de gran importancia debido a las consecuencias legales que de él derivan para el caso de incumplimiento, traducidas en penalizaciones para el comprador o vendedor, dependiendo de quién incumpla el contrato.

   Otro aspecto importante a tener en cuenta es quién debe firmar los contratos: Tratándose de una sociedad (o persona jurídica), el contrato deberá firmarlo la persona física que se encuentre legalmente habilitado para ello (normalmente, el administrador o el apoderado), quien deberá de estar debidamente identificado. Si la operación de compraventa se realiza entre particulares, la venta deberá de ir firmada por todos los propietarios, ya sea en nombre propio o mediante sus representantes legales.

   En todos estos casos, el Contrato de Arras puede ser suscrito por las partes presencialmente o a distancia (por medios digitales o por correo postal). En este documento privado se recogen todos los términos negociados, el precio, el plazo de firma ante notario, la descripción de la vivienda (incluyendo, en su caso, el mobiliario y los electrodomésticos), las responsabilidades y obligaciones de cada una de las partes, así como los gastos derivados de la transacción.

3. - Firma de la escritura pública de compraventa. Es el último paso para la compra de la vivienda y tiene lugar ante un notario, en presencia de todas las partes o sus representantes legales. En dicha firma se realiza el pago de la totalidad del precio acordado, menos las cantidades que, en su caso, se hayan abonado previamente en virtud del Contrato de Reserva y/o Contrato de Arras.
4. La elección de la Notaría corresponde al Comprador, ya que correrán de su cuenta los gastos derivados de la formalización de la escritura.
5. Tanto la posesión del inmueble, como los derechos y obligaciones derivados del inmueble transmitido, se transfieren al comprador con la firma de la escritura

4.- ¿Qué se debe hacer una vez escriturada la propiedad?

Una vez que el comprador adquiere la propiedad del inmueble tras la firma de la escritura pública ante notario, es imperativo para el comprador el pago y presentación de los impuestos correspondientes dentro del plazo de 30 días desde la firma. Del mismo modo, también será preceptiva la inscripción de la escritura en los registros públicos correspondientes y la notificación del cambio de titularidad de la propiedad.

Registro de la Propiedad
Inmediatamente después de la firma de la escritura pública, el notario remitirá de forma telemática una copia compulsada para su inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad. Una vez recibida la copia digital del instrumento, el Registro de la Propiedad abrirá el asiento de presentación, que será válido durante 60 días.

Pago de impuestos
La firma de la escritura supone la obligación del comprador de pagar los impuestos asociados: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (en el caso de una vivienda de segunda mano) o el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (para edificios o terrenos nuevos).

Cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad El comprador una vez liquidados los impuestos, debe presentar la escritura original, al Registro de la Propiedad para realizar el cambio de titularidad del inmueble en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura.