Le gouvernement de coalition, avec ERC et Bildu, a atteint un accord sur la loi sur le logement, qui présente des changements significatifs dans la réglementation des loyers en Espagne par rapport à la réglementation précédente du Conseil des ministres. La loi mise à jour facilite qu'une communauté autonome (CCAA) ou une municipalité identifie des zones de marché locatif tendu, remplace l'IPC comme indice de référence dans les contrats de location et redéfinit le grand propriétaire dans les zones tendues, incluant à la fois des personnes physiques et morales possédant cinq logements ou plus.
En 2023, la limite de 2% pour le renouvellement des contrats de location est maintenue, mais elle augmentera à 3% en 2024. De plus, un nouvel indice de location sera établi à partir de 2025, qui ne dépassera jamais l'IPC. Cet accord sur la législation des loyers en Espagne a été annoncé par les porte-paroles d'EH Bildu, Oskar Matute, et d'ERC, Pilar Vallugera, qui ont souligné les changements obtenus en collaboration avec le gouvernement du PSOE et de Podemos.
Qu'est-ce qui a changé avec la nouvelle loi sur le logement ?
Fin de l'IPC. Nouveau plafond pour le renouvellement des contrats de location en cours
Le renouvellement des contrats de location en Espagne subit des changements en 2023, maintenant un plafond de 2% sur l'augmentation des contrats en cours jusqu'au 31 décembre. À partir de 2024, ce plafond augmentera à 3% et en 2025, un nouvel indice de location, préparé par le Mitma, sera appliqué pour garantir la stabilité et rester en dessous de l'IPC. Les locataires pourront demander une prolongation extraordinaire annuelle d'un maximum de trois ans sur les contrats en cours. L'INE établira un nouvel indice de référence avant le 31 décembre 2024, pour éviter des augmentations disproportionnées du loyer.
Nouvelles zones tendues de location : comment elles sont déclarées
La déclaration de zones tendues sur le marché locatif en Espagne subit des changements substantiels. Désormais, il suffit de remplir une des deux conditions pour déclarer une zone comme tendue pour une période de trois ans, renouvelable annuellement : que le paiement du logement représente un effort de plus de 30% des revenus des ménages de la zone (plus les charges et les fournitures) ou que les prix aient augmenté de plus de 3 points de pourcentage au-dessus de l'IPC, au cours des cinq dernières années.
Élargissement de la définition de grand propriétaire
La définition de grand propriétaire dans les zones tendues est élargie, réduisant le nombre de logements nécessaires pour être considéré comme grand propriétaire à 5 appartements d'un même propriétaire dans cette zone, tant pour les personnes physiques que morales, à condition que cela soit justifié par la CCAA correspondante.
Nouveaux contrats de location et plafond à appliquer selon le propriétaire
Dans les zones tendues, les plafonds des prix de location varient selon que le propriétaire est un petit ou un grand propriétaire. Pour les bailleurs particuliers, l'indexation au loyer précédent en vigueur sera appliquée (2% en 2023, 3% en 2024 et le nouvel indice à partir de 2025). Pour les grands propriétaires, un indice de prix sera appliqué qui ne pourra pas dépasser ce que le nouvel indice de location créé par chaque CCAA indiquera.
Nouvelle location dans une zone tendue
Dans le cas où un logement est loué pour la première fois dans une zone tendue, s'il n'a pas été loué au cours des cinq dernières années, les limites appliquées par l'indice de référence des prix s'appliqueront.
Le propriétaire sera celui qui paiera l'agence immobilière
Les frais et honoraires immobiliers générés par la location d'un bien seront à la charge du propriétaire du bien.
Les contrats ne pourront pas exclure l'application de la loi sur le logement
Les clauses permettant d'éviter l'application des mesures de la loi sur le logement en Espagne par le biais d'accords entre les parties sont supprimées. De plus, il est interdit d'augmenter les loyers par le biais de nouvelles charges non convenues au préalable, telles que les frais de communauté ou les taxes d'ordures.
Promotion du logement protégé en location à prix limité
En Espagne, les pourcentages de réservation de terrain pour le logement protégé passent de 30% à 40% sur les terrains constructibles (nouvelles urbanisations) et de 10% à 20% sur les terrains urbains non consolidés (réforme ou renouvellement d'urbanisations).
Date et heure obligatoires pour procéder à une expulsion
Les expulsions en Espagne doivent désormais avoir une date et une heure prédéterminées, et de nouvelles prolongations sont incluses dans les procédures d'expulsion, reportant les processus de plus de deux ans. De plus, l'accès obligatoire à des solutions extrajudiciaires pour les personnes vulnérables est stipulé.
Les communautés autonomes pourront mettre en œuvre des mécanismes de médiation et des alternatives de logement, obligeant les grands propriétaires à se soumettre à ces processus en cas d'expulsions.
Pour la première fois, des fonds de plans étatiques de logement seront utilisés pour offrir des alternatives de logement aux personnes en risque d'expulsion, comme des loyers sociaux bonifiés, le relogement de personnes vulnérables ou des politiques similaires.
Ces changements seront intégrés au projet de loi envoyé au Congrès des députés, avant son envoi au Sénat, avec la volonté des ministères des Transports et des Droits sociaux de le faire approuver avant la fin de la législature.
Qu'est-ce qui reste inchangé avec la nouvelle loi sur le logement ?
La nouvelle loi sur le logement en Espagne maintient plusieurs mesures clés liées à la location et à la promotion de logements abordables, telles que :
- Incitations fiscales aux petits propriétaires
- Zones tendues, location aux jeunes et réhabilitation :
- Réduction du loyer dans une zone tendue (90%) : Lors de la signature de nouveaux contrats dans des zones tendues avec une réduction d'au moins 5% par rapport au loyer précédent.
- Location aux jeunes (70%) : Dans les zones tendues, lors de la signature de nouveaux contrats avec des jeunes de 18 à 35 ans.
- Réhabilitation ou amélioration (60%) : Si des travaux de réhabilitation ont été réalisés au cours des deux années précédentes, démontrant une réforme de 10% de la valeur de vente du bien. L'augmentation maximale du loyer sera de 10%.
- Mobilisation de logements vacants : Les municipalités peuvent établir des surtaxes allant jusqu'à 150% sur la base nette de l'IBI pour les logements inoccupés depuis plus de deux ans sans cause justifiée et avec au moins quatre logements. S'ils sont vides depuis trois ans, la surtaxe peut atteindre 100%. Pour les propriétaires avec deux logements ou plus dans la même commune, une augmentation supplémentaire de 50% peut être appliquée.
- Parc public de logements :
- Qualification indéfinie de logement protégé :
La location abordable sera encouragée par la réduction du rendement net de la location de logements habituels. Dans les nouveaux contrats, une déduction de 50% est établie, augmentant jusqu'à 90% dans les zones de marché tendu.
Des déductions s'appliquent dans des cas spécifiques :
Les 290 000 unités actuelles de logements sociaux, représentant 1,6% des options de logement, seront soumises à une protection permanente et ne pourront pas être cédées. Cela se compare à 10% dans d'autres pays environnants.
Un régime de protection publique permanente est établi pour les logements protégés promus sur des terrains qualifiés de réserve. Dans d'autres cas, le délai minimum de déqualification est de 30 ans.
Réactions à la nouvelle loi sur le logement en Espagne
Comment les politiciens ont-ils réagi aux changements de la nouvelle loi sur les loyers en Espagne
Le gouvernement célèbre un accord atteint concernant la loi sur le logement, qui était bloquée au Congrès des députés depuis plus d'un an en raison du manque de consensus entre les partis du bloc d'investiture.
Pedro Sánchez, président du gouvernement, a qualifié l'accord d'"historique" sur Twitter, soulignant l'avancée dans le droit à un logement décent et le renforcement de l'état de bien-être.
Un logement décent par la loi.
— Pedro Sánchez (@sanchezcastejon) 14 avril 2023
Nous avons atteint un accord historique pour approuver la première loi sur le droit au logement de notre démocratie.
Nous répondons à l'une des principales préoccupations de la population et renforçons notre état de bien-être.#ElGobiernoDeLaGente
Ione Belarra, leader de Podemos et ministre des Droits sociaux, a décrit l'accord comme une victoire pour la population et une défaite pour les banques, les spéculateurs et le patronat immobilier. Lors d'une conférence de presse dans son ministère, Belarra a déclaré que cela avait été la négociation "la plus difficile" du mandat, compte tenu des circonstances de la législature.
Réaction du secteur immobilier face à la nouvelle loi sur les loyers en Espagne
Après l'annonce d'EH Bildu et d'ERC concernant l'accord sur la loi sur le logement, Francisco Iñareta, porte-parole d'idealista, critique le manque d'offre sur le marché locatif et soutient que les mesures coercitives envers les propriétaires ont aggravé le problème. Il souligne que la limite de 2% sur les mises à jour des loyers a eu un effet dévastateur, compliquant l'accès aux logements, en particulier pour les groupes les plus défavorisés.
Iñareta ajoute que les expériences à Berlin, Paris et Barcelone montrent que des politiques similaires ont empiré le marché locatif, réduisant l'offre et augmentant les tensions sur les prix. Il compare les mesures approuvées à l'ancienne réglementation des loyers qui a conduit à l'anéantissement du marché locatif et à la détérioration des logements loués.
D'autre part, l'Agence Négociatrice des Loyers (ANA) qualifie l'annonce d'ERC et de Bildu d'"acte électoral" et critique l'absence de mesures sérieuses et rigoureuses pour augmenter l'offre de logements à louer. José Ramón Zurdo, directeur général de l'ANA, affirme que si l'accord devient loi, l'offre de logements à louer diminuera encore plus, car il considère que les mesures visent à attaquer les propriétaires, tant particuliers que sociétés. Enfin, il soutient que la norme est inutile et injustifiée, arguant que dans les pays où les prix des loyers ont été intervenus, ceux-ci n'ont pas diminué et ont même augmenté dans certains cas.
