Guide de l'acheteur immobilier Communauté Valencienne

Ce guide simple vous aidera à comprendre toutes les étapes de l'achat et de la vente d'un bien immobilier dans la Communauté Valencienne, les coûts liés à l'achat et qui en est responsable.

1. - Acheter un logement ancien ou de construction neuf.

S'il est ancien (deuxième transfert ou transferts ultérieurs)

Si vous achetez un bien immobilier d'occasion (ancien) dans la Communauté Valencienne, les frais suivants doivent être pris en compte:

• Impôt sur la transmission (ITP).
• Frais de notaire, frais du registre foncier et du cabinet de gestion.
• Avocat de la propriété.

L'achat d'un logement est soumis à l'impôt sur les Transmissions Patrimoniales, qui varie selon la communauté autonome. Dans le cas de la Communauté valencienne, le taux général est de 10% de la valeur du logement, sauf pour les jeunes de moins de 35 ans qui paieront 8% s'il s'agit de l'acquisition de leur première résidence habituelle et qu'ils ne dépassent pas le seuil de revenu stipulé.

À partir du 1er janvier 2023, le taux spécial de 11% sera appliqué lorsque la valeur du logement dépasse un million d'euros.

Des exonérations fiscales peuvent également être accordées si l'acheteur est une famille nombreuse, s'il souffre d'un handicap physique ou mental, ou si la propriété est une VPO avec la classification actuelle et qu'il s'agit du premier logement de l'acheteur.

Cette taxe est calculée sur la base du prix de vente déclaré, tel qu'il figure dans le titre de propriété. Sauf si la valeur du bien est jugée supérieure par l'administration fiscale; dans ce cas, le prix est recalculé par l'administration fiscale, sur la base de la valeur de la référence cadastrale. L'impôt serait payé sur la base de la valeur réelle calculée par les autorités fiscales.

Frais de notaire, d'enregistrement et de cabinet de gestion. Les frais de dossier s'élèvent au total à environ 3.000 euros et comprennent les frais de notaire, les frais d'enregistrement et les frais de l'inscription du bien immobilier au registre foncier et les frais administratifs.

En cas d'achat d'un bien immobilier de luxe, les frais de notaire peuvent être plus élevés, car ils sont calculés par le biais d'une taxe qui est en fonction du montant des ventes.

Avocat. Il est conseillé d'être assisté par un professionnel tout au long du processus. Chez Luxinmo, nous vous conseillons de faire appel à un avocat, pour la bonne vérification de l'ensemble du processus. Les frais d'assistance juridique d'un avocat varient entre 0,5% et 1% de la valeur de la transaction.

S'il s'agit d'une nouvelle construction (premier transfert)

Lors de l'achat d'un nouveau logement ou lors du premier transfert, les frais suivants doivent être pris en compte:

• TVA (taxe sur la valeur ajoutée).
• Frais de notaire, bureau du registre foncier et frais de traitement pour le cabinet de gestion.
• AJD (taxe sur les actes juridiques documentés).
• Avocat.

La TVA est payée par l'acheteur au vendeur (en même temps que le prix d'achat) et doit être versée directement par le vendeur à l'administration fiscale. Lors de l'achat d'une maison, le taux de TVA est de 10%.

Les frais de notaire pour l'enregistrement, le cabinet de gestion et l'avocat sont les mêmes que pour l'achat d'un bien immobilier d'occasion.

Dans la mesure où l'achat d'un bien immobilier est soumis à la TVA, l'acheteur doit également payer le droit de timbre supplémentaire (AJD), qui s'élève à 1,5% du prix d'achat.

Prix d'achat. L'acquéreur doit le présenter dans un délai d'un mois calendaire à compter de la date de signature de l'acte authentique, en signant l'acte authentique dans le cadre de la procédure d'auto-évaluation.

Dans la Comunidad Valenciana, un taux réduit de 0,1% est appliqué à l'acquisition de la résidence habituelle, à condition qu'elle soit utilisée pour l'acquisition du logement.

Une circonstance que l'administration fiscale pourra vérifier à l'avenir.

2.- Documents nécessaires pour l'achat d'un bien immobilier

Pour l'achat d'un bien immobilier, vous avez besoin des documents suivants :

• DNI ou passeport original
• Numéro NIE / TIE original (permis de séjour / de travail à l'étranger). Le NIE / TIE est l'identification fiscale des étrangers qui exercent une activité économique en Espagne. Il doit être présenté au notaire et est nécessaire pour le paiement des impôts. Pour obtenir le NIE / TIE, vous devez déposer une demande accompagnée des documents spécifiques auprès du service de police du corps de police national concerné. Le délai de traitement est généralement de deux à trois semaines. Veuillez contacter votre conseiller fiscal afin de progresser sur ce point. Il est également possible d'obtenir ces documents via les consulats espagnols respectifs dans le pays de résidence habituelle de l'acheteur.
• Certificat d'efficacité énergétique. - Depuis 2013, ce certificat est obligatoire pour tous les logements proposés à la vente ou à la location. Il doit indiquer la classe d'efficacité énergétique du bien immobilier.
• Permis de première occupation dans le cas d'une nouvelle construction. La mairie sera chargée de publier ce document. Cela permettra de confirmer que le bien immobilier est conforme aux règles d'urbanisme et qu'il est habitable. En outre, les maisons neuves doivent souscrire une assurance obligatoire, dite décennale.
• Attestation d'habitabilité. Ce document doit être signé par un architecte ou un géomètre et garantit que le bien immobilier répond aux exigences de qualité obligatoires en matière d'habitabilité. Si le bâtiment ne dispose pas de ce document, il n'est pas possible de changer de propriétaire pour l'électricité, l'eau et le gaz dans de nombreuses communes de la Communauté Valencienne.
• Justifier les paiements effectués précédemment en fournissant une copie des virements effectués dans le cadre du prix du bien immobilier.

3.- Le processus d'achat

L'achat d'un bien immobilier se déroule en 3 étapes:

1. - La première étape est la RÉSERVATION.. Dès que nous avons trouvé le bien souhaité, nous procédons à la réservation et le retirons ensuite du marché. Lors de cette phase, nous payons généralement des frais de réservation de 3.000, 6.000 ou 10.000 euros, selon l'accord et le prix du bien, ou 1% de la valeur du bien pour les biens immobiliers de luxe.
2. -Signature du promesse d'achat. En signant le promesse d'achat, l'acheteur et le vendeur expriment tous deux leur volonté de réaliser la transaction et s'engagent à la mener à bien dans un délai déterminé. En contrepartie, l'acheteur verse une somme d'argent, généralement 10% du prix de vente, pour garantir la transaction de vente. Ce qui est vraiment important dans la signature de la promesse d'achat, c'est que son non-respect entraîne des conséquences juridiques. Le document à signer doit mentionner le prix, les délais et les sanctions en cas de rétractation, de sorte qu'il n'y ait aucun doute sur l'ampleur de la transaction. Un aspect important est la question de savoir qui signe du côté du vendeur :
   • Si la vente est réalisée par une entreprise, c'est généralement l'administrateur ou le mandataire dûment désigné qui signe.
   • Dans le cas d'une vente entre particuliers, tous les propriétaires doivent signer, soit eux-mêmes, soit par l'intermédiaire de leurs représentants légaux.

   Dans tous ces cas, les parties peuvent signer le contrat de paiement du prix de départ à distance, par voie numérique ou par courrier. Ce document privé contient toutes les conditions négociées, le prix, le délai de signature devant notaire, la description du bien immobilier, y compris les meubles et les appareils ménagers, les responsabilités et les frais résultant de la transaction.

3. - Signature de l'acte authentique de vente.
   

   Il s'agit de la dernière étape de l'achat du bien immobilier et elle a lieu devant un notaire en présence de toutes les parties ou de leurs représentants légaux. Lors de cette signature, le prix convenu est payé dans son intégralité, déduction faite du montant versé à titre d'acompte lors de la signature de l'acte.

   Les acquéreurs ont le droit de choisir leur notaire, car ce sont eux qui supportent les frais de l'acte.

   Tant la propriété du bien immobilier que les droits et obligations découlant du bien immobilier transféré sont transmis à l'acquéreur dès la signature de l'acte.

4.- Que faut-il faire lorsque le bien immobilier a été vendu?

Une fois que l'acheteur a acquis la propriété du bien immobilier après la signature de l'acte de propriété devant un notaire, il doit payer les taxes dans les 30 jours suivant la signature, ainsi qu'enregistrer l'acte de propriété dans les registres publics ou déclarer le changement de propriétaire du bien immobilier.

Enregistrement du bien immobilier
Immédiatement après la signature de l'acte authentique, le notaire envoie une copie certifiée conforme de l'acte au notaire, en vue de son enregistrement dans le registre foncier correspondant. Dès réception de la copie numérique de l'acte, le bureau du registre foncier ouvre l'enregistrement du modèle, qui est valable pendant 60 jours.

Paiement des impôts
En signant l'acte de propriété, l'acheteur s'engage à payer les impôts correspondants: Impôt sur les mutations foncières (dans le cas d'un bien immobilier d'occasion ( ancien) )ou TVA et droit de timbre (pour les nouveaux bâtiments ou terrains).

Modification de la propriété auprès du registre foncier
Dès que les taxes ont été payées, l'acheteur doit présenter l'original de l'acte de propriété au bureau du registre foncier dans les deux mois suivant la signature de l'acte, afin de procéder au transfert de propriété.