De coalitieregering, samen met ERC en Bildu, heeft een overeenkomst bereikt over de Woningwet, die aanzienlijke wijzigingen in de huurregulering in Spanje met zich meebrengt in vergelijking met de eerdere regelgeving van de Raad van Ministers. De geüpdatete wet maakt het gemakkelijker voor een Autonome Gemeenschap (CCAA) of gemeente om gebieden met gespannen huurmarkten te identificeren, vervangt de IPC als referentie-index in huurovereenkomsten en herdefinieert grote verhuurders in gespannen gebieden, inclusief zowel natuurlijke als rechtspersonen met vijf woningen of meer.
In 2023 blijft de limiet van 2% voor de verlenging van huurovereenkomsten bestaan, maar deze zal stijgen naar 3% in 2024. Bovendien zal er vanaf 2025 een nieuwe huurindex worden vastgesteld, die nooit hoger zal zijn dan de IPC. Deze overeenkomst in de huurwetgeving in Spanje is aangekondigd door de woordvoerders van EH Bildu, Oskar Matute, en ERC, Pilar Vallugera, die de veranderingen die in samenwerking met de PSOE- en Podemos-regering zijn bereikt, hebben benadrukt.
Wat is er veranderd met de nieuwe woningwet?
Einde van de IPC. Nieuwe limiet voor de verlenging van bestaande huurovereenkomsten
De verlenging van huurovereenkomsten in Spanje ondergaat in 2023 veranderingen, waarbij een limiet van 2% voor de verhoging van lopende contracten tot 31 december wordt gehandhaafd. Vanaf 2024 zal deze limiet stijgen naar 3% en in 2025 zal er een nieuwe Huurindex worden toegepast, voorbereid door het Mitma, om stabiliteit te bereiken en onder de IPC te blijven. Huurders kunnen een jaarlijkse buitengewone verlenging aanvragen van maximaal drie jaar voor lopende contracten. Het INE zal vóór 31 december 2024 een nieuwe referentie-index vaststellen om buitensporige huurverhogingen te voorkomen.
Nieuwe gespannen huurgebieden: hoe worden ze verklaard
De verklaring van gespannen gebieden op de huurmarkt in Spanje ondergaat aanzienlijke veranderingen. Nu is het voldoende om aan een van de twee voorwaarden te voldoen om een gebied gedurende drie jaar als gespannen te verklaren, jaarlijks verlengbaar: dat de betaling voor de woning meer dan 30% van het inkomen van de huishoudens in het gebied (plus kosten en voorzieningen) bedraagt of dat de prijzen in de afgelopen vijf jaar met meer dan 3 procentpunten boven de IPC zijn gestegen.
Uitbreiding van de definitie van grote verhuurder
De definitie van grote verhuurder in gespannen gebieden wordt uitgebreid, waarbij het aantal woningen dat nodig is om als grote verhuurder te worden beschouwd, wordt verlaagd tot 5 woningen van dezelfde eigenaar in dat gebied, zowel voor natuurlijke als rechtspersonen, mits dit is gerechtvaardigd door de betreffende CCAA.
Nieuwe huurovereenkomsten en de limiet die van toepassing is afhankelijk van de eigenaar
In gespannen gebieden variëren de limieten voor huurprijzen afhankelijk van of de eigenaar een kleine of grote verhuurder is. Voor particuliere verhuurders zal de indexering van toepassing zijn op de vorige huurprijs (2% in 2023, 3% in 2024 en de nieuwe index vanaf 2025). Voor grote verhuurders zal er een prijsindex worden toegepast die niet hoger mag zijn dan wat de nieuwe huurindex aangeeft die elke CCAA creëert.
Nieuwe huurwoning in een gespannen gebied
Als een woning voor de eerste keer in een gespannen gebied wordt verhuurd, en deze in de afgelopen vijf jaar niet is verhuurd, zullen de limieten die de referentieprijsindex toepast, van toepassing zijn.
De eigenaar betaalt de makelaarskosten
De kosten en honoraria van de makelaar die voortvloeien uit de verhuur van een onroerend goed zijn de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het onroerend goed.
Huurovereenkomsten mogen de toepassing van de Woningwet niet uitsluiten
Er worden clausules verwijderd die het mogelijk maakten om de toepassing van maatregelen in de Woningwet in Spanje te vermijden door middel van overeenkomsten tussen de partijen. Bovendien is het verboden om de huurprijzen te verhogen door nieuwe, niet eerder afgesproken kosten, zoals gemeenschapskosten of afvalheffingen.
Stimulans voor sociale huurwoningen tegen een beperkte prijs
In Spanje stijgen de percentages voor de reservering van grond voor sociale woningen van 30% naar 40% op bouwgrond (nieuwe ontwikkelingen) en van 10% naar 20% op niet-geconsolideerde stedelijke grond (herstructurering of renovatie van ontwikkelingen).
Verplichte datum en tijd voor een ontruiming
Ontruimingen in Spanje moeten nu een vooraf bepaalde datum en tijd hebben, en er worden nieuwe verlengingen in uitzettingsprocedures opgenomen, waarbij processen meer dan twee jaar worden uitgesteld. Bovendien wordt toegang tot buitengerechtelijke oplossingen voor kwetsbare personen verplicht gesteld.
De autonome gemeenschappen kunnen mechanismen voor bemiddeling en alternatieve huisvesting implementeren, waarbij grote verhuurders verplicht worden om zich aan deze processen te onderwerpen in geval van ontruimingen.
Voor het eerst zullen staatsfondsen voor woningplannen worden gebruikt om alternatieve huisvesting te bieden aan mensen in gevaar van ontruiming, zoals gesubsidieerde sociale huurwoningen, herhuisvesting van kwetsbare personen of vergelijkbare beleidsmaatregelen.
Deze veranderingen zullen worden opgenomen in het wetsvoorstel dat naar het Congres van Afgevaardigden is gestuurd, voorafgaand aan de indiening bij de Senaat, met de intentie van de Ministeries van Transport en Sociale Rechten om goedkeuring te krijgen vóór het einde van de legislatuur.
Wat blijft hetzelfde met de nieuwe woningwet?
De nieuwe Woningwet in Spanje handhaaft verschillende belangrijke maatregelen met betrekking tot huur en de bevordering van betaalbare woningen, zoals:
- Fiscale stimulansen voor kleine eigenaren
- Gespannen gebieden, huur voor jongeren en renovatie:
- Verlaging van de huur in een gespannen gebied (90%): Bij het ondertekenen van nieuwe contracten in gespannen gebieden met een verlaging van ten minste 5% ten opzichte van de vorige huurprijs.
- Huur voor jongeren (70%): In gespannen gebieden, bij het ondertekenen van nieuwe contracten met jongeren van 18 tot 35 jaar.
- Renovatie of verbetering (60%): Als er in de afgelopen twee jaar renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd, waarbij een verbetering van 10% van de verkoopwaarde van het onroerend goed wordt aangetoond. De maximale huurverhoging zal 10% zijn.
- Mobilisatie van leegstaande woningen: Gemeenten mogen een toeslag tot 150% op de netto IBI-heffing voor woningen die meer dan twee jaar leegstaan zonder gerechtvaardigde reden en met ten minste vier woningen, instellen. Als ze drie jaar leegstaan, kan de toeslag oplopen tot 100%. Voor eigenaren met twee of meer woningen in dezelfde gemeente kan er een extra verhoging van 50% worden toegepast.
- Publieke woningvoorraad:
- Onbepaalde kwalificatie van beschermde woningen:
Betaalbare huur zal worden bevorderd door de netto-opbrengst van de huur van de hoofdwoning te verlagen. In nieuwe contracten wordt een aftrek van 50% vastgesteld, die kan oplopen tot 90% in gespannen markten.
Aftrekken worden toegepast in specifieke gevallen:
De huidige 290.000 eenheden sociale woningbouw, die 1,6% van de woningopties vertegenwoordigen, zullen onder permanente bescherming vallen en mogen niet worden vervreemd. Dit in vergelijking met 10% in andere omringende landen.
Er wordt een regime van permanente publieke bescherming vastgesteld voor beschermde woningen die zijn ontwikkeld op gereserveerde grond. In andere gevallen is de minimale termijn voor afwaardering 30 jaar.
Reacties op de nieuwe woningwet in Spanje
Hoe hebben politici gereageerd op de veranderingen in de nieuwe Huurwet in Spanje
De regering viert een overeenkomst die is bereikt over de Woningwet, die meer dan een jaar in het Congres van Afgevaardigden is vastgelopen vanwege het gebrek aan consensus tussen de partijen in het investeringsblok.
Pedro Sánchez, de president van de regering, heeft de overeenkomst op Twitter als "historisch" gekwalificeerd, waarbij hij de vooruitgang in het recht op een fatsoenlijke woning en de versterking van de welvaartsstaat benadrukt.
Waardige woning bij wet.
— Pedro Sánchez (@sanchezcastejon) 14 april 2023
We hebben een historische overeenkomst bereikt om de eerste Wet op het Recht op Woning in onze democratie goed te keuren.
We reageren op een van de belangrijkste zorgen van de burgers en versterken onze welvaartsstaat.#ElGobiernoDeLaGente
Ione Belarra, de leider van Podemos en minister van Sociale Rechten, heeft de overeenkomst beschreven als een overwinning voor de burgers en een nederlaag voor de banken, speculanten en de vastgoedsector. Tijdens een persconferentie in haar ministerie zei Belarra dat het de "moeilijkste" onderhandeling van de termijn is geweest, gezien de omstandigheden van de legislatuur.
Reactie van de vastgoedsector op de nieuwe Huurwet in Spanje
Na de aankondiging van EH Bildu en ERC over de overeenkomst van de Woningwet, bekritiseert Francisco Iñareta, woordvoerder van idealista, het gebrek aan aanbod op de huurmarkt en stelt hij dat de dwingende maatregelen richting eigenaren het probleem hebben verergerd. Hij wijst erop dat de limiet van 2% op huurverhogingen een verwoestend effect heeft gehad, waardoor de toegang tot woningen, vooral voor de meest achtergestelde groepen, is bemoeilijkt.
Iñareta voegt eraan toe dat de ervaringen in Berlijn, Parijs en Barcelona laten zien dat soortgelijke beleidsmaatregelen de huurmarkt hebben verslechterd, het aanbod hebben verminderd en de druk op de prijzen hebben verhoogd. Hij vergelijkt de goedgekeurde maatregelen met de oude huurregulering die leidde tot de vernietiging van de huurmarkt en de verslechtering van de verhuurde woningen.
Aan de andere kant kwalificeert de Onderhandelingsagentschap voor Huur (ANA) de aankondiging van ERC en Bildu als een "verkiezingsactie" en bekritiseert het ontbreken van serieuze en rigoureuze maatregelen om het aanbod van huurwoningen te vergroten. José Ramón Zurdo, algemeen directeur van ANA, stelt dat als de overeenkomst wet wordt, het aanbod van huurwoningen nog verder zal afnemen, omdat hij van mening is dat de maatregelen zijn gericht op het aanvallen van eigenaren, zowel particulieren als bedrijven. Ten slotte stelt hij dat de norm onnodig en ongegrond is, met het argument dat in landen waar de huurprijzen zijn ingegrepen, deze niet zijn gedaald en in sommige gevallen zelfs zijn gestegen.
