Koalisjonsregjeringen, sammen med ERC og Bildu, har nådd en avtale om Boligloven, som presenterer betydelige endringer i reguleringen av leie i Spania sammenlignet med den tidligere forskriften fra Ministerrådet. Den oppdaterte loven gjør det lettere for et autonomt samfunn (CCAA) eller kommune å identifisere områder med stramme leiemarkeder, erstatter KPI som referanseindeks i leiekontrakter og redefinerer store eiere i stramme områder, inkludert både fysiske og juridiske personer med fem boliger eller mer.
I 2023 opprettholdes grensen på 2% for fornyelse av leiekontrakter, men den vil øke til 3% i 2024. I tillegg vil en ny leieindeks bli etablert fra 2025, som aldri vil overstige KPI. Denne avtalen om leielovgivning i Spania har blitt annonsert av talspersonene for EH Bildu, Oskar Matute, og ERC, Pilar Vallugera, som har fremhevet endringene oppnådd i samarbeid med PSOE- og Podemos-regjeringen.
Hva har endret seg med den nye boligloven?
Slutt på KPI. Ny grense for fornyelse av eksisterende leiekontrakter
Fornyelsen av leiekontrakter i Spania opplever endringer i 2023, og opprettholder en grense på 2% for økningen av kontrakter i kraft frem til 31. desember. Fra 2024 vil denne grensen øke til 3%, og i 2025 vil en ny Leieindeks, utarbeidet av Mitma, bli anvendt for å oppnå stabilitet og holde seg under KPI. Leietakere kan be om en ekstraordinær forlengelse på opptil tre år for kontrakter i kraft. INE vil etablere en ny referanseindeks før 31. desember 2024, for å unngå uforholdsmessige økninger i leien.
Ny leiesone: hvordan de erklæres
Erklæringen av stramme områder i leiemarkedet i Spania opplever betydelige endringer. Nå er det bare nødvendig å oppfylle ett av to vilkår for å erklære et område som stramt i en periode på tre år, fornybart årlig: at betalingen for boligen utgjør en innsats på mer enn 30% av inntektene til husholdningene i området (pluss utgifter og forsyninger) eller at prisene har steget mer enn 3 prosentpoeng over KPI de siste fem årene.
Utvidelse av definisjonen av stor eier
Definisjonen av stor eier i stramme områder utvides, og antallet boliger som kreves for å bli ansett som stor eier reduseres til 5 leiligheter fra samme eier i det området, både for fysiske og juridiske personer, så lenge det er berettiget av den aktuelle CCAA.
Ny leiekontrakter og grensen som skal anvendes avhengig av eier
I stramme områder varierer grensene for leiepriser avhengig av om eieren er liten eller stor eier. For private utleiere vil indeksering anvendes på den tidligere gjeldende leien (2% i 2023, 3% i 2024 og den nye indeksen fra 2025). For store eiere vil det bli anvendt en prisindeks som ikke kan overstige det den nye leieindeksen som hver CCAA oppretter indikerer.
Ny leiebolig i et stramt område
Dersom en bolig leies ut for første gang i et stramt område, og den ikke har vært leid ut de siste fem årene, vil grensene som gjelder for referanseindeksen for priser bli anvendt.
Eieren vil være den som betaler til eiendomsmegleren
Kostnader og honorarer for eiendom relatert til leie av en eiendom vil være eierens ansvar.
Kontraktene kan ikke ekskludere anvendelsen av Boligloven
Klausuler som tillot å unngå anvendelsen av tiltak i Boligloven i Spania gjennom avtaler mellom partene, blir eliminert. Det er også forbudt å øke leiene gjennom nye uavtalte kostnader, som felleskostnader eller avfallsgebyr.
Fremme av beskyttede leieboliger til begrenset pris
I Spania øker prosentene for reservasjon av grunn til beskyttede boliger fra 30% til 40% på utbyggingsområder (nye utbygginger) og fra 10% til 20% på ikke-konsoliderte urbane områder (reform eller renovering av utbygginger).
Obligatorisk dato og klokkeslett for gjennomføring av utkastelse
Utkastelser i Spania må nå ha en forhåndsbestemt dato og klokkeslett, og nye forlengelser i utkastelsesprosedyrer inkluderes, som utsetter prosesser mer enn to år. I tillegg fastsettes obligatorisk tilgang til utenomrettslige løsninger for sårbare personer.
De autonome samfunnene kan implementere mekling og alternative boligløsninger, og tvinge store eiere til å underkaste seg disse prosessene i tilfelle utkastelser.
For første gang vil midler fra statlige boligplaner bli brukt til å tilby alternative boligløsninger til personer i risiko for utkastelse, som subsidierte sosiale leier, gjenbosetting av sårbare personer eller lignende politikk.
Denne endringen vil bli inkludert i lovforslaget sendt til Kongressen, før det sendes til Senatet, med vilje fra Transport- og Sosiale Rettighetsdepartementene om at det skal godkjennes før slutten av valgperioden.
Hva forblir det samme med den nye boligloven?
Den nye Boligloven i Spania opprettholder flere viktige tiltak knyttet til leie og fremme av rimelige boliger, som:
- Skatteinsentiver til små eiere
- Stramme områder, leie til unge og rehabilitering:
- Reduksjon av leie i stramt område (90%): Ved signering av nye kontrakter i stramme områder med en reduksjon på minst 5% fra tidligere leie.
- Leie til unge (70%): I stramme områder, ved signering av nye kontrakter med unge mellom 18 og 35 år.
- Rehabilitering eller forbedring (60%): Hvis det har blitt utført rehabiliteringsarbeid de to foregående årene, som viser en reform på 10% av eiendommens kjøpesum. Den maksimale leieøkningen vil være 10%.
- Mobilisering av tomme boliger: Kommunene kan innføre tillegg på opptil 150% på netto IBI-kostnadene for boliger som har vært ubebodd i mer enn to år uten gyldig grunn og med minst fire boliger. Hvis de har vært tomme i tre år, kan tillegg nå 100%. For eiere med to eller flere leiligheter i samme kommune, kan det økes med 50% ekstra.
- Offentlig boligpark:
- Ubestemt kvalifisering av beskyttede boliger:
Rimelig leie vil bli fremmet gjennom reduksjon av netto leieinntekt for vanlige boliger. I nye kontrakter fastsettes en fradrag på 50%, som øker til 90% i stramme markeder.
Fradrag anvendes i spesifikke tilfeller:
De nåværende 290.000 enhetene med sosial bolig, som representerer 1,6% av boligalternativene, vil være under permanent beskyttelse og kan ikke avhendes. Dette sammenlignes med 10% i andre land i regionen.
Det etableres et regime for permanent offentlig beskyttelse for beskyttede boliger utviklet på kvalifisert reservegrunn. I andre tilfeller er minimumsperioden for avkvalifisering 30 år.
Reaksjoner på den nye boligloven i Spania
Hvordan har politikerne reagert på endringene i den nye Leieloven i Spania
Regjeringen feirer en avtale nådd om Boligloven, som har vært stagnerende i Kongressen i mer enn ett år på grunn av mangel på enighet mellom partiene i investeringsblokken.
Pedro Sánchez, presidenten for regjeringen, har omtalt avtalen som "historisk" på Twitter, og fremhevet fremgangen i retten til en verdig bolig og styrkingen av velferdsstaten.
Verdig bolig ved lov.
— Pedro Sánchez (@sanchezcastejon) 14. april 2023
Vi har nådd en historisk avtale for å godkjenne den første Loven om Rett til Bolig i vårt demokrati.
Vi svarer på en av de viktigste bekymringene til befolkningen og styrker vår velferdsstat.#ElGobiernoDeLaGente
Ione Belarra, leder av Podemos og minister for sosiale rettigheter, har beskrevet avtalen som en seier for befolkningen og et nederlag for bankene, spekulantene og eiendomsbransjen. Under en pressekonferanse i sitt departement, uttalte Belarra at det har vært forhandlingene "den vanskeligste" av mandatet, med tanke på omstendighetene i valgperioden.
Reaksjon fra eiendomssektoren på den nye Leieloven i Spania
Etter kunngjøringen fra EH Bildu og ERC om avtalen om Boligloven, kritiserer Francisco Iñareta, talsperson for idealista, mangelen på tilbud i leiemarkedet og argumenterer for at de tvangsmessige tiltakene mot eierne har forverret problemet. Han påpeker at grensen på 2% for oppdateringer av leie har hatt en ødeleggende effekt, og kompliserer tilgangen til boliger, spesielt for de mest vanskeligstilte gruppene.
Iñareta legger til at erfaringene fra Berlin, Paris og Barcelona viser at lignende politikk har forverret leiemarkedet, redusert tilbudet og økt presset på prisene. Han sammenligner de godkjente tiltakene med den tidligere reguleringen av leier som førte til utryddelsen av leiemarkedet og forfallet av leide boliger.
På den annen side, betegner Leieforhandlingsbyrået (ANA) kunngjøringen fra ERC og Bildu som en "valghandling" og kritiserer fraværet av seriøse og strenge tiltak for å øke tilbudet av boliger til leie. José Ramón Zurdo, administrerende direktør for ANA, sier at hvis avtalen blir lov, vil tilbudet av boliger til leie reduseres ytterligere, da han mener at tiltakene er rettet mot å angripe eierne, både private og selskaper. Til slutt hevder han at regelen er unødvendig og ubegrunnet, og argumenterer for at i land der leieprisene har blitt regulert, har de ikke gått ned og til og med økt i noen tilfeller.
