Leitfaden für Immobilienkäufer in den Balearischen Inseln

Dieser einfache Leitfaden soll Ihnen helfen, alle Schritte des Kaufs und Verkaufs einer Immobilie in den Balearische Inseln zu verstehen, die mit dem Kauf verbundenen Kosten zu ermitteln und zu wissen, wer dafür verantwortlich ist.

1. - Kauf einer gebrauchten oder neu gebauten Immobilie.

Wenn sie gebraucht sind (zweite oder nachfolgende Übertragungen)

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie in den Balearischen Inseln kaufen, sind folgende Kosten zu berücksichtigen:

• Übertragungssteuer (ITP).
• Notargebühren, Kosten für das Grundbuchamt und die Gestoría (Verwalter).
• Rechtsanwält/in.

Allgemeine Steuersätze

Der Erwerb des Eigenheims unterliegt der Grunderwerbsteuer (ITP). Ab dem 1. Januar 2023 variiert diese Steuer zwischen 8% und 13% der Bemessungsgrundlage, und der spezifische anzuwendende Prozentsatz hängt vom Wert der erworbenen Immobilie ab. Die Prozentsätze sind wie folgt:

Wenn das Entstehungsdatum vor dem 1. Januar 2023 liegt, gelten folgende Prozentsätze:

Besondere Steuersätze

Die Steuersätze variieren je nach verschiedenen Umständen. Im Folgenden sind die verschiedenen Situationen aufgeführt:

• Für ab dem 1. Januar 2023 anfallende Steuern:
  • Reduzierter Steuersatz von 4%: Anwendbar, wenn der tatsächliche oder angegebene Wert des Grundstücks gleich oder geringer als 270.151,20 € ist und das Grundstück die Hauptwohnung des Käufers sein muss. Darüber hinaus darf der Erwerber nicht Inhaber oder Miteigentümer zu mindestens 50 % eines anderen Rechts auf volles Eigentum oder Nutzung oder Genuss in Bezug auf eine andere Immobilie sein.
  • Reduzierter Steuersatz von 4%: Anwendbar auf die Übertragung von Immobilien, die im Rahmen der Übertragung eines Unternehmens an Mitarbeiter und Verwandte bis zum dritten Grad enthalten sind.
  • Übertragung von Immobilien mit der Option, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten: 4%, wenn auf die Befreiung verzichtet wird.
  • Reduzierter Steuersatz von 3,5%: Anwendbar, wenn der Käufer eine Handelsgesellschaft oder ein neugegründetes Unternehmen ist und die Immobilie den Sitz der Steueradresse oder einen Arbeitsplatz der Gesellschaft oder des Unternehmens darstellt.
  • Ermäßigter Satz von 2%: Anwendbar, wenn der tatsächliche oder deklarierte Wert—sofern letzterer höher ist als der tatsächliche Wert—der erworbenen Immobilie gleich oder weniger als 270.151,20 Euro beträgt und vorausgesetzt, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs den Hauptwohnsitz des Erwerbers darstellt, gemäß den Bestimmungen der Einkommensteuervorschriften, und der Erwerber mindestens 50 % des vollen Eigentums oder des Nutzungs- oder Genussrechts an der Immobilie erwirbt und außerdem nicht Inhaber oder Miteigentümer von mindestens 50 % eines anderen Rechts auf volles Eigentum oder Nutzung oder Genuss an einer anderen Immobilie ist, sofern die gesetzlich festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind.
  • Entgeltliche Übertragungen von beweglichen historischen Vermögenswerten: 1%, wenn der Käufer die Vermögenswerte in ein kulturelles, wissenschaftliches oder technologisches Unternehmen oder Projekt einbringt.
  • Entgeltliche Übertragungen von beweglichen Sportgütern: 1%, wenn die Güter in ein sportliches Unternehmen oder Projekt eingeführt werden und mindestens fünf Jahre lang aufrechterhalten werden.
  • Übertragungen von Immobilien im ParcBit: 0,5%.
  • 100%ige Befreiung der Steuergebühr für den Erwerb einer Immobilie ab dem 18. Juli 2023, die als erster Hauptwohnsitz für junge Menschen unter 30 Jahren oder Personen mit einem Behinderungsgrad von mindestens 33% dienen soll (Anfall ab dem 1. Januar 2024), sofern die gesetzlich festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind.
• Für vor dem 1. Januar 2023 anfallende Steuern:

  Steuersatz von 5%: Anwendbar, solange der tatsächliche oder angegebene Wert der Immobilie gleich oder geringer als 200.000 € ist.

• Regelung für den reduzierten Steuersatz:

  Die Käufer, die den reduzierten Steuersatz anwenden, dürfen innerhalb von vier Jahren nach ihrem Erwerb kein weiteres Eigentumsrecht oder Nutzungsrecht an einer anderen Wohnung erwerben. Wenn sie diese Anforderung nicht erfüllen, zahlen sie den Teil der Steuer, der dem allgemeinen Steuersatz entspricht, ohne Verzugszinsen, durch ergänzende Selbstveranlagung innerhalb einer maximalen Frist von einem Monat.

Diese Steuer wird auf der Grundlage des in der Urkunde angegebenen Verkaufspreises berechnet, es sei denn, der Wert des Grundstücks wird vom Finanzamt als höher angesehen, in welchem Fall der Preis von den Steuerbehörden durch den katastralischen Referenzwert neu berechnet wird und die Steuer gemäß dem vom Finanzamt berechneten tatsächlichen Wert gezahlt wird.

Notargebühren, Registrierungs- und Verwaltungskosten. Die Kosten für die Abwicklung des Kaufvertrags belaufen sich auf insgesamt etwa 3.000 € und umfassen die Notargebühren, die Kosten für die Eintragung der Immobilie im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und die Kosten für die Prozessagentur (Gestoría).

Beim Kauf von Luxusimmobilien können die Notargebühren höher sein, da sie eine Gebühr berechnet wird, die von der Höhe des Kaufpreises abhängt.

Anwält/in. Es ist ratsam, sich während des gesamten Kauf- und Verkaufsprozesses von einem Fachmann unterstützen zu lassen. Kaufs. Wir von Luxinmo raten Ihnen, einen Anwalt zu beauftragen, um den gesamten Prozess korrekt zu Prozesses. Die Gebühren für die rechtliche Unterstützung durch einen Anwalt liegen zwischen 0,5 und 1% des Wertes der Transaktion.

Wenn es sich um eine neue Konstruktion handelt (erste Übertragung)

Beim Kauf einer neuen Wohnung oder bei der ersten Übergabe sind die folgenden Kosten zu berücksichtigen

• MwSt. (Mehrwertsteuer).
• Notargebühren, Grundbuchamt und Bearbeitungskosten der Agentur.
• AJD (Steuer auf dokumentierte Rechtsakte)
• Anwält/in

Die Mehrwertsteuer wird vom Käufer an den Verkäufer gezahlt (zusammen mit dem Kaufpreis) und muss vom Verkäufer direkt an das Finanzamt abgeführt werden. Beim Kauf eines Hauses beträgt der Mehrwertsteuersatz 10%.

Die Notargebühren für die Eintragung, die Gestoría (Verwalter) und der Anwalt sind dieselben wie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie.

Sofern der Kauf einer Immobilie mehrwertsteuerpflichtig ist, muss der Käufer zusätzlich die zusätzliche Stempelabgabe (AJD) in Höhe von 1,5% des Kaufpreises zahlen.

2.- Erforderliche Unterlagen für den Kauf der Immobilie

Für den Kauf einer Immobilie benötigen Sie die folgenden Dokumente:

• Original-DNI oder Reisepass
• Original NIE / TIE-Nummer (Aufenthalts-/Arbeitserlaubnis im Ausland). Die NIE / TIE ist die steuerliche Identifizierung von Ausländern, die in Spanien eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Sie muss beim Notar vorgelegt werden und ist für die Zahlung der Steuern erforderlich. Um die NIE / TIE zu erhalten, müssen Sie einen Antrag mit den spezifischen Unterlagen bei der Polizeidienststelle des entsprechenden nationalen Polizeikorps einreichen. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen. Bitte kontaktieren Sie Ihren Steuerberater, um in dieser Hinsicht Fortschritte zu erzielen. Es ist auch möglich, diese Dokumente über die jeweiligen spanischen Konsulate im Land des gewöhnlichen Aufenthalts des Käufers zu erhalten.
• Energie-Effizienz-Zertifikat. - Seit 2013 ist diese Bescheinigung für alle Wohnungen die zum Verkauf oder zur Miete angeboten werden obligatorisch. Darin muss die Energieeffizienzklasse der Immobilie angegeben sein.
• Erstbelegungsgenehmigung im Falle eines Neubaus. Das Rathaus wird für die Veröffentlichung dieses Dokuments zuständig sein. Auf diese Weise wird bestätigt, dass die Immobilie den städtebaulichen Vorschriften entspricht und bewohnbar ist. Außerdem müssen neue Häuser eine Pflichtversicherung abschließen, die sogenannte Zehnjahresversicherung.
• Bescheinigung der Bewohnbarkeit. Dieses Dokument muss von einem Architekten oder einem Vermessungsingenieur unterzeichnet sein und garantiert, dass die Immobilie den obligatorischen Qualitätsanforderungen für die Bewohnbarkeit entspricht. Wenn das Gebäude nicht über dieses Dokument verfügt, ist in vielen Gemeinden der Autonomen Gemeinschaft Balearische Inseln ein Eigentümerwechsel bei der Strom-, Wasser- und Gasversorgung nicht möglich.
• Rechtfertigung der zuvor geleisteten Zahlungen durch eine Kopie der Überweisungen, die als Teil des Immobilienpreises getätigt wurden.

Wichtig: Damit die Käufer ihre Zahlungen per Lastschriftverfahren abwickeln können, ist es ratsam, ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen. Bei der Eröffnung des Bankkontos ist es ebenso wichtig, eine Versicherung abzuschließen, die das erworbene Objekt gegen alle möglichen Risiken absichert.

3.- Der Kaufprozess

Der Kauf einer Immobilie erfolgt in 3 Schritten:

1. - Die erste Phase ist die RESERVIERUNG.. Sobald wir das gewünschte Objekt gefunden haben, nehmen wir die Reservierung vor und ziehen es anschließend vom Markt zurück. In dieser Phase wird in der Regel eine Reservierungsgebühr in Höhe von 3.000, 6.000 oder 10.000 Euro gezahlt, je nach Vereinbarung und Preis der Immobilie, oder 1 % des Immobilienwerts bei Luxusimmobilien.
2. -Unterzeichnung des Depotvertrags. Mit der Unterzeichnung des Vertrages über die Anzahlung bringen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ihre Bereitschaft zum Ausdruck, die Transaktion durchzuführen, und verpflichten sich, sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums abzuschließen. Im Gegenzug zahlt der Käufer eine Geldsumme, in der Regel 10 % des Verkaufspreises, um das Verkaufsgeschäft zu sichern.
   Das wirklich Wichtige an der Unterzeichnung der Ernsthaftigkeitsprüfung ist, dass die Nichteinhaltung rechtliche Konsequenzen nach sich zieht. Das zu unterzeichnende Dokument muss den Preis, die Fristen und die Sanktionen im Falle eines Rücktritts beinhalten, so dass kein Zweifel über den Umfang der Transaktion besteht. Ein wichtiger Aspekt ist die Frage, wer auf der Seite des Verkäufers unterschreibt:
   • Wenn durch ein Unternehmen verkauft wird, unterzeichnet in der Regel der Verwalter oder der ordnungsgemäß benannte Bevollmächtigte.
   • Bei Verkäufen zwischen Privatpersonen müssen alle Eigentümer unterschreiben, entweder selbst oder durch ihre gesetzlichen Vertreter.
   In all diesen Fällen können die Parteien den Vertrag über die Zahlung des Startgeldes aus der Ferne, auf digitalem Wege oder per Post unterzeichnen. Dieses private Dokument enthält alle ausgehandelten Bedingungen, den Preis, die Frist für die Unterzeichnung vor einem Notar, die Beschreibung der Immobilie einschließlich der Möbel und Haushaltsgeräte, die Verantwortlichkeiten und die Kosten aus der Transaktion.
3. - Unterzeichnung der öffentlichen Kaufvertragsurkunde.
   Dies ist der letzte Schritt beim Kauf der Immobilie und findet vor einem Notar in Anwesenheit aller Parteien oder ihrer gesetzlichen Vertreter statt. Bei dieser Unterzeichnung wird der vereinbarte Preis in voller Höhe gezahlt, abzüglich des Betrags, der bei der Vertragsunterzeichnung als Anzahlung geleistet wurde.
   Die Erwerber haben das Recht, ihren Notar zu wählen, da sie die Kosten für die Beurkundung tragen.
   Sowohl der Besitz der Immobilie als auch die Rechte und Pflichten, die sich aus der übertragenen Immobilie ergeben, gehen mit der Unterzeichnung der Urkunde auf den Käufer über.

4.- Was ist zu tun, wenn die Immobilie registriert ist?

Sobald der Käufer nach der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde vor einem Notar das Eigentum an der Immobilie erworben hat, muss er innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung die Steuern zahlen, sowie die Eigentumsurkunde in den öffentlichen Registern eintragen lassen oder den Eigentümerwechsel der Immobilie melden.

Registrierung der Immobilie
Unmittelbar nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde sendet der Notar eine beglaubigte Abschrift der Urkunde an den Notar, zur Eintragung in das entsprechende Grundbuchamt. Sobald die digitale Kopie der Urkunde eingegangen ist, eröffnet das Grundbuchamt die Eintragung der Vorlage, die 60 Tage lang gültig ist.

Zahlung von Steuern
Mit der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde verpflichtet sich der Käufer, die entsprechenden Steuern zu zahlen: Grunderwerbsteuer (im Falle einer Gebrauchtimmobilie) oder Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (für neue Gebäude oder Grundstücke).

Änderung der Eigentumsverhältnisse beim Grundbuchamt

Sobald die Steuern bezahlt sind, muss der Käufer dem Grundbuchamt innerhalb von zwei Monaten nach der Unterzeichnung der Urkunde, das Original der Eigentumsurkunde vorlegen, um die Eigentumsumschreibung vorzunehmen.