Immobilienkäuferleitfaden für Region Valencia

Dieser einfache Leitfaden hilft Ihnen, alle Schritte beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in der Valencianischen Gemeinschaft zu verstehen, die Kosten, die beim Kauf anfallen, und wer diese übernimmt.

1.- Kauf einer gebrauchten oder Neubauimmobilie

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie (zweite oder nachfolgende Übertragungen)

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in der Valencianischen Gemeinschaft sind folgende Kosten zu beachten:

• Grunderwerbssteuer (ITP).
• Notarkosten, Grundbuchgebühren und Bearbeitungskosten des Verwalters.
• Rechtsbeistand (Anwalt).

Der Kauf der Immobilie unterliegt der Grunderwerbssteuer, die je nach Autonomen Gemeinschaft variiert. Im Fall der Valencianischen Gemeinschaft beträgt der allgemeine Satz 10% des Immobilienwerts, ausgenommen besondere Fälle, in denen zwischen 3% und 8% gezahlt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, wie der Erwerb durch junge Menschen unter 35 Jahren, erste Hauptwohnung, der Preis überschreitet nicht 180.000 Euro oder das festgelegte Einkommenslimit wird nicht überschritten.

Ab dem 1. Januar 2023 wird ein besonderer Steuersatz von 11% angewendet, wenn der Wert der Immobilie (sowie die Begründung oder Abtretung von dinglichen Rechten daran) eine Million Euro übersteigt.

Es können auch Steuerbefreiungen gewährt werden, wenn der Käufer eine kinderreiche Familie ist, eine körperliche oder geistige Behinderung hat oder wenn die Immobilie eine geschützte Wohnung (VPO) mit gültiger Einstufung ist und die erste Wohnung des Käufers wird.

Diese Steuer wird auf der Grundlage des im Kaufvertrag angegebenen Verkaufspreises berechnet, es sei denn, der Wert der Immobilie wird vom Finanzamt als höher angesehen, in welchem Fall der Preis von den Steuerbehörden anhand des Katasterwerts neu berechnet wird und die Steuer entsprechend dem von der Finanzbehörde berechneten tatsächlichen Wert gezahlt wird.

Notarkosten, Grundbuchgebühren und Bearbeitungskosten des Verwalters. Die Kosten für die Verwaltung des Kaufvertrags belaufen sich insgesamt auf etwa 3.000 Euro und umfassen Notargebühren, Eintragungskosten der Immobilie im „Grundbuch“ und Verwaltungskosten.

Bei Käufen von Luxusimmobilien können die Notargebühren höher ausfallen, da sie je nach Höhe des Verkaufspreises berechnet werden.

Rechtsbeistand. Es wird empfohlen, während des gesamten Kaufprozesses von einem Fachmann unterstützt zu werden. Luxinmo empfiehlt die Beauftragung eines Anwalts zur ordnungsgemäßen Überprüfung des gesamten Prozesses. Die Honorare für die rechtliche Unterstützung durch einen Anwalt betragen etwa 0,5 bis 1% des Kaufwerts.

Beim Kauf einer Neubauimmobilie (erste Übertragung)

Beim Kauf einer neuen oder ersten Übertragung sind folgende Kosten zu beachten:

• IVA (Mehrwertsteuer).
• Notarkosten, Grundbuchgebühren und Bearbeitungskosten des Verwalters.
• AJD (Steuer auf dokumentierte Rechtsakte).
• Rechtsbeistand (Anwalt).

Die IVA (Mehrwertsteuer) wird vom Käufer an den Verkäufer gezahlt (zusammen mit dem Kaufpreis) und der Verkäufer muss sie direkt an die Steuerbehörde abführen. Beim Kauf einer Immobilie beträgt der Mehrwertsteuersatz 10 %.

Die Notarkosten, Grundbuchgebühren, Verwalter- und Anwaltskosten sind dieselben wie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie.

Immer wenn der Kauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt, muss der Käufer zusätzlich die Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (AJD) in Höhe von 1,5 % des Kaufpreises zahlen. Der Käufer muss diese innerhalb eines Monats nach dem Datum der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde durch das Selbstveranlagungsverfahren einreichen.

In der Valencianischen Gemeinschaft gilt ein ermäßigter Satz von 0,10% für den Erwerb der Hauptwohnung, sofern diese zu diesem Zweck bestimmt ist, was die Steuerbehörde in Zukunft überprüfen kann.

2.- Erforderliche Dokumentation für den Kauf einer Immobilie

Für den Kauf einer Immobilie sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Originaler Personalausweis oder Reisepass
• Originale NIE / TIE-Nummer (Aufenthalts-/Arbeitsgenehmigung im Ausland). Die NIE / TIE ist die steuerliche Identifikation von ausländischen Bewohnern, die eine wirtschaftliche Tätigkeit in Spanien ausüben. Sie muss beim Notar vorgelegt werden und ist für die Steuerzahlung erforderlich. Um die NIE / TIE zu erhalten, muss ein Antrag mit den spezifischen Unterlagen bei der entsprechenden Polizeidienststelle eingereicht werden. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen. Wenden Sie sich an Ihren Verwalter, um diesen Aspekt voranzutreiben. Diese Dokumente können auch über die jeweiligen spanischen Konsulate in den Heimatländern der Käufer bezogen werden.
• Energieeffizienzausweis. - Seit 2013 ist es Pflicht, dass jede zum Verkauf oder zur Miete stehende Wohnung über diesen Ausweis verfügt. Darin muss die Energieklassifizierung der Wohnung erscheinen.
• Bewohnbarkeitsbescheinigung im Falle von Neubauten. Zuständig für die Ausstellung dieses Dokuments ist die Gemeinde. Damit wird bestätigt, dass die städtebaulichen Vorschriften eingehalten werden und die Wohnung bewohnbar ist. Darüber hinaus müssen neue Wohnungen über eine obligatorische Versicherung verfügen, die als zehnjährige Versicherung bezeichnet wird.
• Bewohnbarkeitsbescheinigung. Dieses Dokument muss von einem Architekten oder Bauleiter unterzeichnet werden und garantiert, dass die Wohnung die erforderlichen Qualitätsanforderungen für die Bewohnbarkeit erfüllt. Wenn das Gebäude dieses Dokument nicht hat, erlauben viele Gemeinden in der Valencianischen Gemeinschaft keinen Wechsel des Eigentümers der Strom-, Wasser- und Gasversorgung.
• Nachweis bereits getätigter Zahlungen durch Kopien der als Teil des Kaufpreises geleisteten Überweisungen.

Wichtig | Es wird empfohlen, dass die Käufer zur Einrichtung ihrer Zahlungen ein Bankkonto in Spanien eröffnen. Bei der Eröffnung des Bankkontos ist es ebenso wichtig, eine Versicherung abzuschließen, die die erworbene Immobilie gegen jegliches Risiko abdeckt.

3.- Der Kaufprozess

Es gibt 3 Schritte zum Kauf einer Immobilie:

1. - Die erste Phase ist die RESERVIERUNG. Sobald wir die gewünschte Immobilie gefunden haben, erfolgt die Reservierung und anschließende Rücknahme vom Markt. In dieser Phase wird je nach Vereinbarung und Preis der Immobilie normalerweise eine Reservierungsgebühr von 5.000 bis 10.000 € oder 1% des Immobilienwerts bei Luxusimmobilien gezahlt.

2. - Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags. Dies ist der private Kaufvertrag, durch den sich Käufer und Verkäufer schriftlich verpflichten, den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist öffentlich (vor einem Notar) zu machen. Bei Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags zahlt der Käufer dem Verkäufer einen Geldbetrag, normalerweise 10% des Verkaufspreises, als Teil des Preises, um das Kaufgeschäft zu sichern.

   Der Anzahlungsvertrag ist von großer Bedeutung aufgrund der rechtlichen Konsequenzen, die sich im Falle einer Nichterfüllung daraus ergeben, die in Form von Strafen für den Käufer oder Verkäufer ausfallen, je nachdem, wer den Vertrag nicht erfüllt.

   Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, wer die Verträge unterschreiben muss: Handelt es sich um eine Gesellschaft (oder juristische Person), muss der Vertrag von der natürlichen Person unterschrieben werden, die rechtlich befugt ist (normalerweise der Geschäftsführer oder der Bevollmächtigte), die ordnungsgemäß identifiziert werden muss. Wenn der Kaufvertrag zwischen Privatpersonen abgeschlossen wird, muss der Verkauf von allen Eigentümern unterschrieben werden, entweder in eigenem Namen oder durch ihre gesetzlichen Vertreter.

   In all diesen Fällen kann der Anzahlungsvertrag von den Parteien persönlich oder aus der Ferne (per digitale Mittel oder per Post) unterzeichnet werden. In diesem privaten Dokument werden alle verhandelten Bedingungen festgehalten, der Preis, die Frist für die notarielle Unterzeichnung, die Beschreibung der Immobilie (einschließlich ggf. Möbel und Haushaltsgeräte), die Verantwortlichkeiten und Verpflichtungen jeder Partei sowie die mit der Transaktion verbundenen Kosten.

3. - Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde. Dies ist der letzte Schritt beim Kauf der Immobilie und findet vor einem Notar im Beisein aller Parteien oder ihrer gesetzlichen Vertreter statt. Bei dieser Unterzeichnung erfolgt die Zahlung des gesamten vereinbarten Kaufpreises abzüglich der Beträge, die gegebenenfalls bereits aufgrund des Reservierungsvertrags und/oder des Anzahlungsvertrags gezahlt wurden.
4. Die Wahl des Notars obliegt dem Käufer, da die Kosten für die Formalisierung der Urkunde von ihm getragen werden.
5. Sowohl der Besitz der Immobilie als auch die daraus resultierenden Rechte und Pflichten werden mit der Unterzeichnung der Urkunde auf den Käufer übertragen.

4.- Was ist nach der Beurkundung der Immobilie zu tun?

Sobald der Käufer nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor einem Notar Eigentümer der Immobilie wird, ist es zwingend erforderlich, dass der Käufer die entsprechenden Steuern innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung zahlt und einreicht. Ebenso muss die Urkunde in die entsprechenden öffentlichen Register eingetragen und die Änderung des Eigentümers der Immobilie gemeldet werden.

Grundbuch
Unmittelbar nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde sendet der Notar eine beglaubigte Kopie elektronisch zur Eintragung in das entsprechende Grundbuch. Nach Erhalt der digitalen Kopie des Dokuments wird das Grundbuchamt einen Eintrag eröffnen, der 60 Tage gültig ist.

Steuerzahlung
Die Unterzeichnung der Urkunde verpflichtet den Käufer zur Zahlung der damit verbundenen Steuern: der Grunderwerbsteuer (bei einer gebrauchten Immobilie) oder der Mehrwertsteuer und der Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (bei neuen Gebäuden oder Grundstücken).

Änderung des Eigentümers im Grundbuch
Der Käufer muss nach Zahlung der Steuern die Originalurkunde beim Grundbuchamt einreichen, um die Änderung des Eigentümers der Immobilie innerhalb von zwei Monaten nach der Unterzeichnung der Urkunde vorzunehmen.