Guía de comprador inmobiliario en Baleares
Esta fácil guía te ayudará a comprender cuáles son todos los pasos en la compraventa de un inmueble en las Islas Baleares, los costes que supone la compra y quién se hace cargo de ellos.
1.- Compra de vivienda de segunda mano o de obra nueva
Si es de segunda mano (segunda o posteriores transmisiones)
Si compra una vivienda de segunda transmisión en las Islas Baleares, estos son los gastos a tener en cuenta:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Gastos notariales, Registro de la Propiedad y costes de tramitación de la Gestoría.
- Abogado.
Tipos de gravamen general
La adquisición de la vivienda está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Desde el 1 de enero de 2023, este impuesto fluctúa entre el 8% y el 13% de la base imponible, y el porcentaje específico que se aplica depende del valor del inmueble adquirido. Los porcentajes son los siguientes:
| Valor total del inmueble | Cuota íntegra * | Tipo aplicable |
|---|---|---|
| 0 € hasta 400.000 € | 0 € | 8% |
| 400.000,01 € hasta 600.000 € | 32.000 € | 9% |
| 600.000,01 € hasta 1.000.000 € | 50.000 € | 10% |
| 1.000.000,01 € hasta 2.000.000 € | 90.000 € | 12% |
| 2.000.000,01 € en adelante | 210.000 € | 13% |
Si la fecha del devengo es anterior al 1 de enero de 2023, los porcentajes son los siguientes:
| Valor total inmueble, desde | Cuota íntegra * | Tipo aplicable |
|---|---|---|
| 0 € hasta 400.000 € | 0 € | 8% |
| 400.000,01 € hasta 600.000 € | 32.000 € | 9% |
| 600.000,01 € hasta 1.000.000 € | 50.000 € | 10% |
| 1.000.000,01 € en adelante | 90.000 € | 11,5% |
*
Es esencial entender que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en las Islas Baleares se calcula de manera acumulativa. Esto significa que diferentes porcentajes de impuestos se aplican a diferentes tramos del valor de la propiedad. Por ejemplo, los primeros 400.000 € se gravan al 8%, mientras que cualquier cantidad que exceda esa cifra se gravará al porcentaje correspondiente a ese nuevo tramo.
Un término crucial en este proceso es la cuota íntegra. Esta se refiere al monto base del impuesto que se debe pagar antes de que se apliquen cualquier tipo de deducciones o créditos fiscales. En el caso del ITP en las Islas Baleares, si adquieres una propiedad con un valor que va de 400.000,01 € a 600.001 €, se aplicaría una cuota íntegra de 32.000 €. Pero, ¿cómo funciona esto en la práctica? Veámoslo con un ejemplo:
Ejemplo de cálculo de cuota íntegra
Imagina que estás comprando una propiedad por un precio de 500.000 €. Según las regulaciones fiscales de las Islas Baleares, la primera parte del cálculo de tu ITP sería aplicar la cuota íntegra de 32.000 €. Esto significa que se debe pagar un impuesto básico de 32.000 €.
Luego, necesitas calcular el 9% de la cantidad que excede los 400.000 €. En este caso, la diferencia entre 500.000 € y 400.000 € es 100.000 €. Por lo tanto, debes calcular el 9% de estos 100.000 €, lo que da como resultado 9.000 €.
En resumen, el total de ITP que debes pagar sería la suma de la cuota íntegra (32.000 €) y el 9% de la cantidad que excede los 400.000 € (9.000 €). Por lo tanto, el impuesto total a pagar sería de 41.000 €.
Tipos de gravamen especiales
Las tasas varían en función de varias circunstancias. A continuación se detallan las diferentes situaciones:
- Para devengos a partir del 1 de enero de 2023:
- Tipo reducido del 4%: Aplicable si el valor real o declarado del inmueble es igual o inferior a 270.151,20 €, y el inmueble debe ser la vivienda habitual del adquirente. Además, el adquirente no puede ser titular o cotitular en un porcentaje igual o superior al 50% de ningún otro derecho de propiedad plena o de uso o disfrute respecto de ninguna otra vivienda.
- Tipo reducido del 4%: Aplicable a la transmisión de inmuebles incluidos en la transmisión de una empresa a empleados y familiares hasta el tercer grado.
- Transmisión de inmuebles con opción de renunciar a la exención del IVA: 4% si no se renuncia a la exención.
- Tipo reducido del 3,5%: Aplicable cuando el adquirente sea una sociedad mercantil o una empresa de nueva creación y el inmueble constituya la sede del domicilio fiscal o un centro de trabajo de la sociedad o empresa.
- Tipo reducido del 2%: Aplicable en el caso de que el valor real o declarado –si este último es superior al real– del inmueble adquirido sea igual o inferior a 270.151,20 euros, y siempre que el inmueble deba constituir, en el momento de la adquisición, la vivienda habitual del adquirente, en los términos establecidos por la normativa reguladora del Impuesto sobre la renta de las personas físicas, y el adquirente adquiera, en un porcentaje igual o superior al 50%, la plena propiedad o el derecho de uso o disfrute de la vivienda y, además, no sea titular o cotitular en un porcentaje igual o superior al 50% de ningún otro derecho de propiedad plena o de uso o disfrute respecto de ninguna otra vivienda, siempre que se den los requisitos legalmente establecidos.
- Transmisiones onerosas de bienes muebles de patrimonio histórico: 1% si el adquirente incorpora los bienes a una empresa o proyecto de carácter cultural, científico o de desarrollo tecnológico.
- Transmisiones onerosas de bienes muebles para deporte: 1% si los bienes se incorporan a una empresa o proyecto de carácter deportivo, y se mantienen durante al menos cinco años.
- Transmisiones de inmuebles ubicados en el ParcBit: 0,5%.
- Bonificación del 100% de la cuota tributaria del impuesto por adquisición de inmueble a partir de 18 de julio de 2023 que haya de constituir la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 30 años o de personas con un grado de discapacidad igual o superior al 33% (devengo a partir de 1 de enero de 2024), siempre que concurran los requisitos legalmente establecidos.
- Para devengos anteriores al 1 de enero de 2023:
Tipo de gravamen del 5%: Aplicable siempre que el valor real o declarado del inmueble sea igual o inferior a 200.000 euros.
- Regulación para el tipo de gravamen reducido:
Los adquirentes que apliquen el tipo de gravamen reducido no podrán adquirir ningún otro derecho de propiedad o de uso o disfrute de ninguna otra vivienda durante cuatro años desde su adquisición. Si incumplen este requisito, pagarán la parte del impuesto correspondiente al tipo general, sin intereses de demora, mediante autoliquidación complementaria en un plazo máximo de un mes.
Este impuesto se calcula en base al precio de venta declarado que se refleja en la escritura, salvo que el valor de la propiedad, según Hacienda, se considere superior, en cuyo caso el precio será recalculado por las autoridades fiscales mediante el valor de referencia catastral y el impuesto se pagaría conforme al valor real calculado por Hacienda.
Gastos notariales, registro y coste de tramitación de la gestoría. Los gastos de gestión de la escritura de compraventa giran en torno a 3.000 euros en total e incluyen tasas notariales, gastos de inscripción de la vivienda en el «Registro de la Propiedad» y coste de gestoría.
En aquellos caso de compra de viviendas de lujo, los gastos de notaria podrían ser superiores ya que se calculan mediante un arancel dependiendo de la cuantía del importe de la venta.Abogado. Es aconsejable que esté asistido por un profesional durante todo el proceso de compraventa. Desde Luxinmo aconsejamos la contratación de un abogado para la correcta comprobación de todo el proceso. Los honorarios derivados de la asistencia jurídica de un abogado son aproximadamente entre un 0,5 y un 1% del valor de la operación.
Si es de obra nueva (primera transmisión)
En caso de compra de una vivienda nueva o de primera transmisión, estos serán los gastos a tener en cuenta:
- IVA (impuesto de valor añadido).
- Gastos notariales, Registro de la Propiedad y coste de tramitación de la gestoría.
- AJD (Impuesto de Actos jurídicos documentados)
- Abogado
El IVA lo paga el comprador al vendedor (junto con el precio de compra) y el vendedor debe abonarlo directamente a la Agencia Tributaria. En el caso de compra de una vivienda, el porcentaje de IVA es del 10 %.
Los gastos notariales de Registro, Gestoría y abogado son los mismos que en el caso de compra de una vivienda de segunda mano.
Siempre que la compra de una propiedad esté sujeta al IVA, el comprador debe pagar adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,5 % del precio de compra. El comprador debe presentarlo en el plazo de un mes natural a partir de la fecha de firma de la escritura pública, a través del procedimiento de autoliquidación.
En las Islas Baleares resultan también de aplicación diversos tipos reducidos, según el caso concreto.
2.- Documentación necesaria para la compra de una propiedad
Para poder realizar la compra de un inmueble hay que disponer de la siguiente documentación:
- DNI o pasaporte original
- Número de NIE / TIE original (permiso de residencia/trabajo en el extranjero). El NIE /TIE es la identificación fiscal de los residentes extranjeros que ejercen una actividad económica en España. Se deberá presentar en la notaría y será necesario para el pago de los impuestos. Para obtener el NIE / TIE hay que presentar una solicitud acompañada de la documentación específica en la comisaría del Cuerpo Nacional de Policía correspondiente. El período de procesamiento suele ser de dos o tres semanas. Póngase en contacto con su gestoría para avanzar en este aspecto. También es posible la obtención de estos documentos a través de los respectivos Consulados españoles de los países de residencia habitual de los compradores.
- Certificado de Eficiencia Energética. - Desde el año 2013 es obligatorio que cualquier piso que esté en venta o en alquiler cuente con este certificado. En él debe aparecer la calificación energética de la vivienda.
- Licencia de Primera Ocupación en el caso de Obra Nueva. El encargado de publicar este documento va a ser el Ayuntamiento. De esta forma confirma que se cumple con la normativa urbanística y que, puede ser habitable la vivienda. Además, las viviendas nuevas van a tener un seguro obligatorio que se llama seguro decenal.
- Cédula de Habitabilidad. Este documento lo tendrá que firmar un arquitecto o un aparejador y garantiza que la vivienda cumple con los requisitos de calidad obligatorios para que se habite. Si el edificio no tiene este documento en muchos municipios de las Islas Balearesno permiten el cambio de titular de los suministros de luz, agua y gas.
- Justificación de pagos ya realizados con anterioridad a través de copia de las transferencias efectuadas como parte del precio de compra.
Importante | Es recomendable para que los compradores puedan domiciliar sus pagos, la apertura de una cuenta bancaria en España. Con la apertura de la cuenta bancaria es igualmente importante la contratación de un seguro que cubra la vivienda adquirida ante cualquier eventual riesgo.
3.- El proceso de compra
Hay 3 pasos para realizar la compra de una vivienda:
- - La primera fase es la RESERVA. Una vez que encontramos la propiedad deseada, se procede a la reserva y posterior retirada del mercado. En esta fase se suele pagar 3.000, 6.000 o 10.000 € de reserva según acuerdo y precio de propiedad o el 1% del valor de la vivienda si se trata de viviendas de lujo.
- -Firma del contrato de arras. Mediante la firma del contrato de arras, tanto el comprador como el vendedor manifiestan su voluntad de llevar a cabo la operación y se comprometen a finalizarla en un plazo determinado. A su vez, el comprador entrega una suma de dinero, normalmente el porcentaje del 10% del precio de venta como parte del precio, con la finalidad de asegurar la operación de venta.
Lo realmente importante de la firma de las arras es que existen consecuencias jurídicas legales frente a su incumplimiento. El documento a firmar debe contener el precio, los plazos y las penalizaciones en caso de desistimiento, para que no haya duda sobre el alcance de la operación. Un aspecto importante a tener en cuenta es quién firma por la parte vendedora:
- Si vende una sociedad, suelen firmar el administrador o el apoderado debidamente identificados.
- Si la operación de compraventa se realiza entre particulares, deben firmar todos los propietarios, por ellos mismos o mediante sus representantes legales.
En todos estos casos, el contrato de arras puede ser suscrito por las partes a distancia, por medios digitales o por correo postal. En este documento privado se recogen todos los términos negociados, el precio, el plazo de firma ante notario, la descripción de la vivienda incluyendo el mobiliario y los electrodomésticos, las responsabilidades y los gastos derivados de la transacción.
- - Firma de la escritura pública de compraventa.
Es el último paso para la compra de la vivienda y tiene lugar ante un notario, en presencia de todas las partes o sus representantes legales. En dicha firma se realiza el pago de la totalidad del precio acordado, deduciendo del importe pagado como arras en el contrato firmado.
Los compradores tienen derecho a elegir a su notario, ya que corren con los gastos derivados de la formalización de la escritura.
Tanto la posesión del inmueble, como los derechos y obligaciones derivados del inmueble transmitido, se transfieren al comprador con la firma de la escritura
4.- ¿Qué se debe hacer una vez escriturada la propiedad?
Una vez que el comprador adquiere la propiedad del inmueble tras la firma de la escritura pública ante notario, es imperativo el pago y presentación de los impuestos dentro del plazo de 30 días desde la firma, así como, la inscripción de la escritura en los registros públicos o la notificación del cambio de titularidad de la propiedad.
Registro de la Propiedad
Inmediatamente después de la firma de la escritura pública, el notario remitirá de forma telemática una copia compulsada para su inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad. Una vez recibida la copia digital del instrumento, el Registro de la Propiedad abrirá el asiento de presentación, que será válido durante 60 días.
Pago de impuestos
La firma de la escritura supone la obligación del comprador de pagar los impuestos asociados: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (en el caso de una vivienda de segunda mano) o el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (para edificios o terrenos nuevos).
Cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad
El comprador una vez liquidados los impuestos, debe presentar la escritura original, al Registro de la Propiedad para realizar el cambio de titularidad del inmueble en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura.
