Guide de l'acheteur immobilier Îles Baléares

Ce guide simple vous aidera à comprendre toutes les étapes de l'achat et de la vente d'un bien immobilier dans les Îles Baléares, les coûts liés à l'achat et qui en est responsable.

1. - Acheter un logement ancien ou de construction neuf.

S'il est ancien (deuxième transfert ou transferts ultérieurs)

Si vous achetez un bien immobilier d'occasion (ancien) dans les Baléares, les frais suivants doivent être pris en compte:

• Impôt sur la transmission (ITP).
• Frais de notaire, frais du registre foncier et du cabinet de gestion.
• Avocat de la propriété.

Taux d'imposition généraux

L'achat d'une maison est soumis au Taxe de Transfert de Propriété (ITP). A partir du 1er janvier 2023, cette taxe varie entre 8% et 13% de la base imposable, et le pourcentage spécifique appliqué dépend de la valeur du bien acquis. Les pourcentages sont les suivants :

Si la date d'acquisition est antérieure au 1er janvier 2023, les pourcentages sont les suivants :

En résumé, le total de l'ITP que vous devez payer serait la somme du montant de base de l'impôt (32.000 €) et de 9% du montant qui dépasse 400.000 € (9.000 €). Par conséquent, l'impôt total à payer serait de 41.000 €.

Taux d'imposition spéciaux

Les taux varient en fonction de diverses circonstances. Les différentes situations sont détaillées ci-dessous :

• Pour les acquisitions à partir du 1er janvier 2023 :
  • Taux réduit de 4% : Applicable si la valeur réelle ou déclarée de la propriété est égale ou inférieure à 270.151,20 €, et la propriété doit être la résidence habituelle de l'acquéreur. En outre, l'acquéreur ne peut être propriétaire ou copropriétaire à hauteur de 50 % ou plus d'un autre droit de pleine propriété ou de jouissance de tout autre bien immobilier.
  • Taux réduit de 4%: Applicable à la transmission de propriétés incluses dans la transmission d'une entreprise à des employés et à des parents jusqu'au troisième degré.
  • Transfert de biens avec option de renoncer à l'exonération de la TVA: 4% si l'exonération n'est pas renoncée.
  • Taux réduit de 3,5%: Applicable lorsque l'acquéreur est une société commerciale ou une nouvelle entreprise et que la propriété constitue le siège du domicile fiscal ou un centre de travail de la société ou de l'entreprise.
  • Taux réduit de 2% : Applicable si la valeur réelle ou déclarée—si cette dernière est supérieure à la valeur réelle—du bien acquis est égale ou inférieure à 270 151,20 euros, et à condition que le bien doive constituer, au moment de l'acquisition, la résidence habituelle de l'acquéreur, dans les termes établis par la réglementation régissant l'impôt sur le revenu des personnes physiques, et que l'acquéreur acquière, à un pourcentage égal ou supérieur à 50 %, la pleine propriété ou le droit d'usage ou de jouissance du bien et, en outre, ne soit pas propriétaire ou copropriétaire à un pourcentage égal ou supérieur à 50 % d'un autre droit de pleine propriété ou d'usage ou de jouissance d'un autre bien, à condition que les exigences légales établies soient respectées.
  • Transferts onéreux de biens meubles du patrimoine historique: 1% si l'acquéreur intègre les biens dans une entreprise ou un projet de nature culturelle, scientifique ou de développement technologique.
  • Transferts onéreux de biens meubles pour le sport: 1% si les biens sont intégrés dans une entreprise ou un projet sportif, et sont maintenus pendant au moins cinq ans.
  • Transferts de propriétés situées dans le ParcBit: 0,5%.
  • Exonération de 100% de la taxe pour l'acquisition d'un bien immobilier à partir du 18 juillet 2023, devant constituer la première résidence habituelle pour les jeunes de moins de 30 ans ou les personnes ayant un degré d'invalidité égal ou supérieur à 33% (imputation à partir du 1er janvier 2024), sous réserve que les exigences légales établies soient remplies.
• Pour les acquisitions avant le 1er janvier 2023:

  Taux d'imposition de 5%: Applicable chaque fois que la valeur réelle ou déclarée de la propriété est égale ou inférieure à 200.000 euros.

• Régulation pour le taux d'imposition réduit:

  Les acquéreurs qui appliquent le taux d'imposition réduit ne peuvent pas acquérir un autre droit de propriété ou d'utilisation ou de jouissance d'un autre logement pendant quatre ans à compter de leur acquisition. S'ils ne respectent pas cette exigence, ils paieront la partie de l'impôt correspondant au taux général, sans intérêts de retard, par une auto-évaluation supplémentaire dans un délai maximum d'un mois.

Cet impôt est calculé sur la base du prix de vente déclaré qui est reflété dans l'acte, sauf si la valeur de la propriété, selon le Trésor, est considérée comme supérieure, auquel cas le prix sera recalculé par les autorités fiscales en utilisant la valeur de référence cadastrale et l'impôt serait payé conformément à la valeur réelle calculée par le Agence fiscale espagnole (Hacienda).

Frais de notaire, d'enregistrement et de cabinet de gestion. Les frais de dossier s'élèvent au total à environ 3.000 euros et comprennent les frais de notaire, les frais d'enregistrement et les frais de l'inscription du bien immobilier au registre foncier et les frais administratifs.

En cas d'achat d'un bien immobilier de luxe, les frais de notaire peuvent être plus élevés, car ils sont calculés par le biais d'une taxe qui est en fonction du montant des ventes.

Avocat. Il est conseillé d'être assisté par un professionnel tout au long du processus. Chez Luxinmo, nous vous conseillons de faire appel à un avocat, pour la bonne vérification de l'ensemble du processus. Les frais d'assistance juridique d'un avocat varient entre 0,5% et 1% de la valeur de la transaction.

S'il s'agit d'une nouvelle construction (premier transfert)

Lors de l'achat d'un nouveau logement ou lors du premier transfert, les frais suivants doivent être pris en compte:

• TVA (taxe sur la valeur ajoutée).
• Frais de notaire, bureau du registre foncier et frais de traitement du cabinet de gestion.
• AJD (taxe sur les actes juridiques documentés).
• Avocat.

La TVA est payée par l'acheteur au vendeur (en même temps que le prix d'achat) et doit être versée directement par le vendeur à l'administration fiscale. Lors de l'achat d'une maison, le taux de TVA est de 10%.

Les frais de notaire pour l'enregistrement, le cabinet de gestion et l'avocat sont les mêmes que pour l'achat d'un bien immobilier d'occasion.

Dans la mesure où l'achat d'un bien immobilier est soumis à la TVA, l'acheteur doit également payer le droit de timbre supplémentaire (AJD), qui s'élève à 1,5% du prix d'achat.

L'acquéreur doit le présenter dans un délai d'un mois calendaire à compter de la date de signature de l'acte authentique, en signant l'acte authentique dans le cadre de la procédure d'auto-évaluation.

2.- Documents nécessaires pour l'achat d'un bien immobilier

Pour l'achat d'un bien immobilier, vous avez besoin des documents suivants :

• DNI ou passeport original
• Numéro NIE / TIE original (permis de séjour / de travail à l'étranger). Le NIE / TIE est l'identification fiscale des étrangers qui exercent une activité économique en Espagne. Il doit être présenté au notaire et est nécessaire pour le paiement des impôts. Pour obtenir le NIE / TIE, vous devez déposer une demande accompagnée des documents spécifiques auprès du service de police du corps de police national concerné. Le délai de traitement est généralement de deux à trois semaines. Veuillez contacter votre conseiller fiscal afin de progresser sur ce point. Il est également possible d'obtenir ces documents via les consulats espagnols respectifs dans le pays de résidence habituelle de l'acheteur.
• Certificat d'efficacité énergétique. - Depuis 2013, ce certificat est obligatoire pour tous les logements proposés à la vente ou à la location. Il doit indiquer la classe d'efficacité énergétique du bien immobilier.
• Permis de première occupation dans le cas d'une nouvelle construction. La mairie sera chargée de publier ce document. Cela permettra de confirmer que le bien immobilier est conforme aux règles d'urbanisme et qu'il est habitable. En outre, les maisons neuves doivent souscrire une assurance obligatoire, dite décennale.
• Attestation d'habitabilité. Ce document doit être signé par un architecte ou un géomètre et garantit que le bien immobilier répond aux exigences de qualité obligatoires en matière d'habitabilité. Si le bâtiment ne dispose pas de ce document, il n'est pas possible de changer de propriétaire pour l'électricité, l'eau et le gaz dans de nombreuses communes de les Îles Baléares.
• Justifier les paiements effectués précédemment en fournissant une copie des virements effectués dans le cadre du prix du bien immobilier.

Important: pour que les acheteurs puissent effectuer leurs paiements par prélèvement automatique, il est conseillé d'ouvrir un compte bancaire en Espagne. Lors de l'ouverture du compte bancaire, il est tout aussi important de souscrire une assurance qui couvre le bien acquis contre tous les risques possibles.

3.- Le processus d'achat

L'achat d'un bien immobilier se déroule en 3 étapes:

1. - La première étape est la RÉSERVATION.. Dès que nous avons trouvé le bien souhaité, nous procédons à la réservation et le retirons ensuite du marché. Lors de cette phase, nous payons généralement des frais de réservation de 3.000, 6.000 ou 10.000 euros, selon l'accord et le prix du bien, ou 1% de la valeur du bien pour les biens immobiliers de luxe.


2. -Signature du promesse d'achat. En signant le promesse d'achat, l'acheteur et le vendeur expriment tous deux leur volonté de réaliser la transaction et s'engagent à la mener à bien dans un délai déterminé. En contrepartie, l'acheteur verse une somme d'argent, généralement 10% du prix de vente, pour garantir la transaction de vente. Ce qui est vraiment important dans la signature de la promesse d'achat, c'est que son non-respect entraîne des conséquences juridiques. Le document à signer doit mentionner le prix, les délais et les sanctions en cas de rétractation, de sorte qu'il n'y ait aucun doute sur l'ampleur de la transaction. Un aspect important est la question de savoir qui signe du côté du vendeur :
   • Si la vente est réalisée par une entreprise, c'est généralement l'administrateur ou le mandataire dûment désigné qui signe.
   • Dans le cas d'une vente entre particuliers, tous les propriétaires doivent signer, soit eux-mêmes, soit par l'intermédiaire de leurs représentants légaux.

   Dans tous ces cas, les parties peuvent signer le contrat de paiement du prix de départ à distance, par voie numérique ou par courrier. Ce document privé contient toutes les conditions négociées, le prix, le délai de signature devant notaire, la description du bien immobilier, y compris les meubles et les appareils ménagers, les responsabilités et les frais résultant de la transaction.

3. - Signature de l'acte authentique de vente.
   

   Il s'agit de la dernière étape de l'achat du bien immobilier et elle a lieu devant un notaire en présence de toutes les parties ou de leurs représentants légaux. Lors de cette signature, le prix convenu est payé dans son intégralité, déduction faite du montant versé à titre d'acompte lors de la signature de l'acte.

   Les acquéreurs ont le droit de choisir leur notaire, car ce sont eux qui supportent les frais de l'acte.

   Tant la propriété du bien immobilier que les droits et obligations découlant du bien immobilier transféré sont transmis à l'acquéreur dès la signature de l'acte.

4.- Que faut-il faire lorsque le bien immobilier a été vendu?

Une fois que l'acheteur a acquis la propriété du bien immobilier après la signature de l'acte de propriété devant un notaire, il doit payer les taxes dans les 30 jours suivant la signature, ainsi qu'enregistrer l'acte de propriété dans les registres publics ou déclarer le changement de propriétaire du bien immobilier.

Enregistrement du bien immobilier
Immédiatement après la signature de l'acte authentique, le notaire envoie une copie certifiée conforme de l'acte au notaire, en vue de son enregistrement dans le registre foncier correspondant. Dès réception de la copie numérique de l'acte, le bureau du registre foncier ouvre l'enregistrement du modèle, qui est valable pendant 60 jours.

Paiement des impôts
En signant l'acte de propriété, l'acheteur s'engage à payer les impôts correspondants: Impôt sur les mutations foncières (dans le cas d'un bien immobilier d'occasion / ancien) ou TVA et droit de timbre (pour les nouveaux bâtiments ou terrains).

Modification de la propriété auprès du registre foncier
Dès que les taxes ont été payées, l'acheteur doit présenter l'original de l'acte de propriété au bureau du registre foncier dans les deux mois suivant la signature de l'acte, afin de procéder au transfert de propriété.