Gids voor vastgoedkopers voor de Balearen

Deze eenvoudige gids helpt u alle stappen te begrijpen die komen kijken bij het kopen en verkopen van een woning in de Balearen, de kosten die met de aankoop gemoeid zijn en wie daarvoor verantwoordelijk is.

1.- Aankoop van tweedehands of nieuwbouwwoningen

Als u een tweedehands woning koopt

Als u een tweede woning in de Balearen koopt, zijn dit de kosten waarmee u rekening moet houden:

• Overdrachtsbelasting (ITP).
• Notariskosten, Kadaster en kosten van het verwerkingsbureau (Gestoría).
• Advocaat.

Algemene belastingtarieven

De aankoop van een woning is onderworpen aan de overdrachtsbelasting (ITP). Vanaf 1 januari 2023, varieert deze belasting tussen 8% en 13% van de belastbare basis, en het specifieke percentage dat wordt toegepast, hangt af van de waarde van de verworven woning. De percentages zijn als volgt:

Als de peildatum vóór 1 januari 2023 ligt, zijn de percentages als volgt:

Speciale belastingtarieven

De tarieven variëren afhankelijk van verschillende omstandigheden. De verschillende situaties worden hieronder in detail beschreven:

• Voor aanslagen vanaf 1 januari 2023:
  • Verlaagd tarief van 4%: Toepasbaar indien de werkelijke of verklaarde waarde van het onroerend goed gelijk is aan of minder is dan 270.151,20 €, en het onroerend goed moet de gewone woning zijn van de verkrijger. Bovendien mag de koper geen eigenaar of mede-eigenaar zijn van 50% of meer van enig ander recht van volledig eigendom of gebruik of genot met betrekking tot enig ander onroerend goed.
  • Verlaagd tarief van 4%: Toepasbaar op de overdracht van onroerend goed dat is inbegrepen bij de overdracht van een bedrijf aan werknemers en familieleden tot de derde graad.
  • Overdracht van onroerend goed met optie om afstand te doen van de BTW-vrijstelling: 4% als er geen afstand wordt gedaan van de vrijstelling.
  • Verlaagd tarief van 3,5%: Toepasbaar wanneer de verkrijger een handelsmaatschappij of een nieuw bedrijf is en het onroerend goed de hoofdzetel van het fiscale domicilie of een werkcentrum van de onderneming of het bedrijf vormt.
  • Verlaagd tarief van 2%: Toepasbaar indien de werkelijke of verklaarde waarde—indien deze laatste hoger is dan de werkelijke waarde—van het verworven onroerend goed gelijk is aan of minder is dan 270.151,20 euro, en op voorwaarde dat het onroerend goed op het moment van verwerving de gewone verblijfplaats van de koper vormt, in de termen die zijn vastgesteld door de regelgeving inzake de inkomstenbelasting voor particulieren, en de koper verwerft, in een percentage gelijk aan of groter dan 50%, het volle eigendom of het recht van gebruik of genot van het onroerend goed en bovendien niet de eigenaar of mede-eigenaar is van een percentage gelijk aan of groter dan 50% van enig ander recht van volledig eigendom of gebruik of genot van enig ander onroerend goed, op voorwaarde dat aan de wettelijk vastgestelde vereisten wordt voldaan.
  • Bezwarende overdrachten van roerend erfgoed: 1% als de verkrijger de goederen opneemt in een bedrijf of project van culturele, wetenschappelijke of technologische ontwikkelingsaard.
  • Bezwarende overdrachten van roerende goederen voor sport: 1% als de goederen worden opgenomen in een bedrijf of sportproject, en minstens vijf jaar worden gehandhaafd.
  • Overdrachten van onroerend goed gelegen in het ParcBit: 0,5%.
  • 100% vrijstelling van de belasting voor de aankoop van onroerend goed vanaf 18 juli 2023, dat de eerste gewone woning moet vormen voor jongeren onder de 30 jaar of personen met een handicap van 33% of meer (toepassing vanaf 1 januari 2024), mits aan de wettelijk vastgestelde vereisten wordt voldaan.
• Voor aanslagen voor 1 januari 2023:

  Belastingtarief van 5%: Van toepassing wanneer de reële of verklaarde waarde van het onroerend goed gelijk is aan of minder is dan 200.000 euro.

• Regeling voor het verlaagde belastingtarief:

  Verkrijgers die het verlaagde belastingtarief toepassen, mogen gedurende vier jaar na hun verwerving geen ander eigendomsrecht of gebruik of genot van een andere woning verwerven. Indien zij niet aan deze eis voldoen, zullen zij het deel van de belasting dat overeenkomt met het algemene tarief betalen, zonder vertragingsrente, door middel van een aanvullende zelfbeoordeling binnen een maximumtermijn van één maand.

Deze belasting wordt berekend op basis van de verklaarde verkoopprijs die in de akte wordt weerspiegeld, tenzij de waarde van het onroerend goed volgens de Schatkist hoger wordt geacht, in welk geval de prijs zal worden herberekend door de belastingautoriteiten met behulp van de kadastrale referentiewaarde en de belasting zou worden betaald in overeenstemming met de reële waarde berekend door de Spaanse Belastingdienst (Hacienda).

Notariskosten, registratie- en administratiekosten. De kosten voor de behandeling van de koopakte bedragen in totaal ongeveer 3.000€ en omvatten notariskosten, kosten voor de registratie van het onroerend goed in het Kadaster (Registro de la Propiedad) en de kosten van het verwerkingsbureau (Gestoría).

In het geval van de aankoop van luxe onroerend goed kunnen de notariskosten hoger zijn, aangezien zij worden berekend op basis van een vergoeding die afhankelijk is van het bedrag van de verkoop.

Advocaat. Het is raadzaam om u tijdens het hele proces van koop en verkoop te laten bijstaan door een professional. Luxinmo raadt u aan om een advocaat in te schakelen voor een correcte controle van het hele proces. De kosten voor de juridische bijstand van een advocaat bedragen ongeveer 0,5% tot 1% van de waarde van de transactie.

Als het een nieuwbouwwoning betreft (eerste overdracht)

In geval van aankoop van een nieuwe woning of eerste overdracht zijn dit de kosten waarmee rekening moet worden gehouden:

• BTW (belasting over de toegevoegde waarde).
• Notariskosten, Kadaster en de kosten van het verwerkingsbureau (Gestoría).
• AJD (belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen, of "zegelrecht").
• Advocaat.

De BTW wordt door de koper aan de verkoper betaald (samen met de aankoopprijs) en moet door de verkoper rechtstreeks aan de belastingdienst worden betaald. Bij de aankoop van een onroerend goed bedraagt het BTW-tarief 10%.

De notariskosten voor registratie, Gestoría en advocaat zijn dezelfde als in het geval van de aankoop van een tweedehands woning.

Wanneer de aankoop van een woning aan btw is onderworpen, moet de koper aanvullend Belasting op rechtshandelingen (AJD) betalen tegen 1,5% van de koopsom. De koper moet deze binnen één kalendermaand na de datum van ondertekening van de openbare akte indienen via de procedure van zelfcontrole.

2.- Vereiste documentatie voor de aankoop van een woning

Voor de aankoop van een woning zijn de volgende documenten nodig:

• Originele DNI of paspoort
• Origineel NIE / TIE nummer (verblijfs-/werkvergunning in het buitenland). De NIE / TIE is de fiscale identificatie van buitenlandse ingezetenen die een economische activiteit in Spanje uitoefenen. Het moet worden voorgelegd aan de notaris en is noodzakelijk voor de betaling van belastingen. Om de NIE / TIE te verkrijgen moet een aanvraag met specifieke documentatie worden ingediend bij het desbetreffende politiebureau van het nationale politiekorps. De verwerkingstijd bedraagt gewoonlijk twee tot drie weken. Neem contact op met uw gestoría om in dit verband vooruitgang te boeken.

Het is ook mogelijk deze documenten te verkrijgen via de respectieve Spaanse consulaten in de landen waar de kopers hun gewone verblijfplaats hebben.

• Energy Efficiency Certificate. - Sinds 2013 is het verplicht voor elke flat die te koop of te huur staat om dit certificaat te hebben. Het moet de energieklasse van de woning aangeven.
• Eerste Bewonersvergunning in geval van Nieuwbouw. Het stadhuis zorgt voor de publicatie van dit document. Hiermee wordt bevestigd dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften en bewoonbaar is. Bovendien krijgen nieuwe woningen een verplichte verzekering, de zogenaamde tienjarige verzekering.
• Bewoningscertificaat. Dit document moet worden ondertekend door een architect of een landmeter en garandeert dat het pand voldoet aan de verplichte kwaliteitseisen voor bewoonbaarheid. Als het gebouw niet over dit document beschikt, staan veel gemeenten van de Balearen niet toe dat de elektriciteits-, water- en gasvoorzieningen worden veranderd.
• Rechtvaardiging van reeds eerder gedane betalingen door middel van een kopie van de overschrijvingen die als onderdeel van de koopprijs zijn gedaan.

Belangrijk: Het is raadzaam voor kopers om een bankrekening in Spanje te openen om hun betalingen via automatische incasso te kunnen verrichten. Met de opening van de bankrekening is het ook belangrijk om een verzekering af te sluiten om het gekochte onroerend goed te dekken tegen alle mogelijke risico's.

3.- Het aankoopproces

Er zijn 3 stappen om een huis te kopen:

1. - De eerste fase is RESERVE. Zodra we het gewenste onroerend goed hebben gevonden, gaan we over tot de reservering en de daaropvolgende terugtrekking uit de markt. In deze fase wordt meestal een reserveringsvergoeding van 3.000, 6.000 of 10.000 € betaald, afhankelijk van de overeenkomst en de prijs van het onroerend goed, of 1% van de waarde van het onroerend goed in het geval van luxe onroerend goed.


2. - Ondertekening van het depotcontract. Met de ondertekening van het aanbetalingscontract (Contrato de Arras) verklaren zowel de koper als de verkoper zich bereid de transactie uit te voeren en verbinden zij zich ertoe deze binnen een bepaalde termijn te voltooien. De koper geeft op zijn beurt een som geld, meestal 10% van de verkoopprijs als onderdeel van de prijs, om de verkooptransactie veilig te stellen.
   Het belangrijkste bij de ondertekening van het depotcontract is dat er juridische gevolgen zijn bij niet-naleving.
   Het te ondertekenen document moet de prijs, de voorwaarden en de sancties in geval van intrekking bevatten, zodat er geen twijfel bestaat over de draagwijdte van de transactie.
   

   Een belangrijk aspect om in gedachten te houden is wie er voor de verkopende partij tekent:

   • Als een bedrijf wordt verkocht, tekent gewoonlijk de naar behoren geïdentificeerde bewindvoerder of gevolmachtigde.
   • Indien de aan- en verkooptransactie tussen particulieren plaatsvindt, moeten alle eigenaren zelf of via hun wettelijke vertegenwoordigers ondertekenen.
   In al deze gevallen kan het depotcontract door de partijen op afstand, digitaal of per post worden ondertekend. Dit onderhandse document bevat alle onderhandelde voorwaarden, de prijs, de termijn voor ondertekening bij een notaris, de beschrijving van het onroerend goed met inbegrip van meubilair en huishoudelijke apparaten, de verantwoordelijkheden en de kosten die uit de transactie voortvloeien.


3. - Ondertekening van de openbare verkoopakte.
   Dit is de laatste stap in de aankoop van het onroerend goed en vindt plaats voor een notaris, in aanwezigheid van alle partijen of hun wettelijke vertegenwoordigers. Bij deze ondertekening wordt de overeengekomen prijs volledig betaald, met aftrek van het bedrag dat in het ondertekende contract als voorschot is betaald. De kopers hebben het recht hun notaris te kiezen, aangezien zij de kosten van de formalisering van de akte dragen.
   Zowel het bezit van het goed als de uit het overgedragen goed voortvloeiende rechten en verplichtingen gaan met de ondertekening van de akte over op de koper.

4.- Wat te doen nadat de woning bij de notaris is getekend?

Zodra de koper eigenaar wordt van het onroerend goed na ondertekening van de openbare akte bij een notaris, is het noodzakelijk om de belastingen te betalen en voor te leggen binnen 30 dagen na ondertekening, evenals de registratie van de akte in de openbare registers of de kennisgeving van de eigendomsoverdracht van het onroerend goed.

Kadasterregister
Onmiddellijk na de ondertekening van de openbare akte stuurt de notaris elektronisch een gewaarmerkt afschrift van de akte voor inschrijving in het desbetreffende kadaster. Zodra de digitale kopie van de akte is ontvangen, opent het Kadaster een depot, dat 60 dagen geldig blijft.

Betaling van belastingen
Met de ondertekening van de akte is de koper verplicht de bijbehorende belastingen te betalen: Overdrachtsbelasting (in het geval van een tweedehands onroerend goed) of BTW en zegelrecht (voor nieuwe gebouwen of grond).

Verandering van eigendom bij het Kadaster
Zodra de belastingen zijn betaald, moet de koper binnen twee maanden na ondertekening van de eigendomsakte de originele eigendomsakte aan het Kadaster overleggen om de eigendom van het onroerend goed te wijzigen.