Kjøperveiledning for eiendom Balearene

Denne enkle guiden vil hjelpe deg å forstå alle trinnene som er involvert i kjøp og salg av en eiendom på Balearene, kostnadene forbundet med kjøpet og hvem som er ansvarlig for dem.

1.- Kjøp av brukte eller nybygde boliger

Hvis du kjøper en brukt eiendom (andre eller påfølgende overføringer)

Hvis du kjøper en annen overføringseiendom på Balearene, er disse kostnadene du må ta i betraktning:

• Overføringsskatt (ITP)
• Notarius gebyrer, tinglysing og kostnader for behandlingsbyrå (Gestoría)
• Advokat

Generelle skattesatser

Kjøp av en bolig er underlagt eiendomsoverføringsskatt (ITP). Fra 1. januar 2023, varierer denne skatten mellom 8% og 13% av skattegrunnlaget, og den spesifikke prosentandelen som brukes avhenger av verdien på den ervervede eiendommen. Prosentene er som følger:

Hvis forfallsdatoen er før 1. januar 2023, er prosentene som følger:

Spesielle skattesatser

Satsene varierer avhengig av ulike omstendigheter. De forskjellige situasjonene er detaljert nedenfor:

• For opptjening fra 1. januar 2023:
  • Nedsatt sats på 4%: Gjelder hvis den reelle eller erklærte verdien av eiendommen er lik eller mindre enn 270.151,20 €, og eiendommen må være den faste bopelen til kjøperen. I tillegg kan ikke kjøperen være eier eller medeier av en andel på 50% eller mer av noen annen rett til full eiendomsrett eller bruk eller nytelse med hensyn til noen annen eiendom.
  • Nedsatt sats på 4%: Gjelder for overføring av eiendommer som er inkludert i overføringen av et selskap til ansatte og slektninger opp til tredje grad.
  • Overføring av eiendommer med mulighet til å frasi seg MVA-fritaket: 4% hvis fritaket ikke fraskrives.
  • Nedsatt sats på 3,5%: Gjelder når kjøperen er et handelsselskap eller et nytt selskap, og eiendommen utgjør hovedkvarteret for skatteadressen eller et arbeidssenter for selskapet eller virksomheten.
  • Redusert sats på 2%: Gjelder dersom den reelle eller deklarerte verdien—hvis sistnevnte er høyere enn den reelle verdien—av den ervervede eiendommen er lik eller mindre enn 270.151,20 euro, og forutsatt at eiendommen skal utgjøre, ved anskaffelsestidspunktet, den faste boligen til kjøperen, i henhold til vilkårene fastsatt av forskriftene for inntektsskatt for enkeltpersoner, og kjøperen kjøper, i en prosentandel lik eller større enn 50%, full eiendomsrett eller bruks- eller nytelsesrett til eiendommen og dessuten ikke er eier eller medeier av en prosentandel lik eller større enn 50% av noen annen rett til full eiendomsrett eller bruk eller nytelse av noen annen eiendom, forutsatt at de lovbestemte kravene er oppfylt.
  • Onerøse overføringer av historiske arvemøbler: 1% hvis kjøperen innlemmer varene i et selskap eller prosjekt av en kulturell, vitenskapelig eller teknologisk utviklingsart.
  • Onerøse overføringer av løsøre for idrett: 1% hvis varene innlemmes i et selskap eller idrettsprosjekt, og opprettholdes i minst fem år.
  • Overføringer av eiendommer som ligger i ParcBit: 0,5%.
  • 100% fritak for skatteavgiften ved kjøp av eiendom fra 18. juli 2023, som skal utgjøre den første faste boligen for unge under 30 år eller personer med en funksjonshemming på 33 % eller mer (innkreving fra 1. januar 2024), forutsatt at de lovbestemte kravene er oppfylt.
• For opptjening før 1. januar 2023:

  Skattesats på 5%: Gjelder når den reelle eller erklærte verdien av eiendommen er lik eller mindre enn 200.000 euro.

• Regulering for den reduserte skattesatsen:

  Kjøpere som bruker den reduserte skattesatsen, kan ikke erverve noen annen eiendomsrett eller bruke eller nyte noe annet hjem i fire år fra deres anskaffelse. Hvis de mislykkes i å oppfylle dette kravet, vil de betale den delen av skatten som tilsvarer den generelle satsen, uten forsinkelsesrente, gjennom en tilleggsselvrapportering innen en maksimal periode på en måned.

Denne skatten beregnes basert på den erklærte salgsprisen som gjenspeiles i gjerningen, med mindre verdien av eiendommen, ifølge Skattemyndighetene, betraktes som høyere, i så fall vil prisen bli rekalkulert av skattemyndighetene ved bruk av den katastrale referanseverdien og skatten ville bli betalt i samsvar med den virkelige verdien beregnet av Skattemyndighetene / Den spanske skatteetaten (Hacienda).

Notaravgift, registrerings- og administrasjonskostnader. Kostnadene for håndtering av skjøtet er rundt 3.000 € totalt og inkluderer notarius avgifter, kostnader for registrering av eiendommen i tinglysingen (Registro de la Propiedad) og kostnadene til behandlingsbyrået (Gestoría).

Ved kjøp av luksuseiendommer kan notarishonorarene være høyere da de beregnes på grunnlag av et gebyr avhengig av salgets størrelse.

Advokat. Det anbefales å få hjelp av en profesjonell under hele salgs- og kjøpsprosessen. Luxinmo råder deg til å ansette en advokat for korrekt verifisering av hele prosessen. Salærene som utledes av juridisk bistand fra en advokat er omtrent mellom 0,5 % og 1 % av verdien av operasjonen.

Hvis det er et nybygd hjem (første overføring)

Ved kjøp av ny bolig eller første overgang er dette kostnadene som skal tas i betraktning:

• MVA (merverdiavgift).
• Notargebyrer, tinglysing og kostnadene til behandlingsbyrået (Gestoría).
• AJD (Skatt på dokumenterte rettshandlinger, eller "Stamp Duty").
• Advokat.

Merverdiavgift betales av kjøper til selger (sammen med kjøpesum) og skal betales direkte av selger til skattekontoret. Ved kjøp av eiendom er merverdiavgiftssatsen 10 %.

Notarius gebyrer for registrering, Gestoría og advokat er de samme som ved kjøp av en brukt eiendom.

Når kjøpet av en eiendom er momspliktig, må kjøperen i tillegg betale Stamp Duty Tax (AJD) med 1,5 % av kjøpesummen. Kjøper må levere den innen en kalendermåned fra datoen for undertegning av det offentlige skjøtet, gjennom egenvurderingsprosedyren.

2.- Dokumentasjon som kreves for kjøp av eiendom

For å kjøpe en eiendom kreves følgende dokumenter:

• Original DNI eller pass
• Original NIE / TIE-nummer (oppholds-/arbeidstillatelse i utlandet). NIE / TIE er skatteidentifikasjonen til utenlandske innbyggere som driver økonomisk aktivitet i Spania. Den skal fremvises på notarkontoret og er nødvendig for betaling av skatter. For å få NIE / TIE må en søknad ledsaget av spesifikk dokumentasjon sendes til den tilsvarende politistasjonen i Nasjonalt politikorps. Behandlingsperioden er vanligvis to til tre uker. Vennligst kontakt din gestoría for å gjøre fremskritt i denne forbindelse.

Det er også mulig å få tak i disse dokumentene gjennom de respektive spanske konsulatene i kjøpernes land med vanlig opphold.

• Energieffektivitetssertifikat. – Siden 2013 har det vært obligatorisk for enhver leilighet til salgs eller utleie å ha dette sertifikatet. Den skal vise energikarakteren til eiendommen.
• First Occupancy License i tilfelle av nybygg. Rådhuset skal stå for publisering av dette dokumentet. På denne måten bekrefter det at eiendommen er i samsvar med byplanbestemmelsene og at den kan være beboelig. I tillegg vil nye boliger ha en obligatorisk forsikring kalt tiårsforsikring.
• Sertifikat for beboelighet. Dette dokumentet skal være signert av arkitekt eller mengdemåler og garanterer at eiendommen oppfyller de obligatoriske kvalitetskravene til beboelse. Hvis bygningen ikke har dette dokumentet, tillater de i mange kommuner på Balearene ikke eierskifte av elektrisitet, vann og gass.
• Begrunnelse av tidligere utførte betalinger ved hjelp av en kopi av overføringene som er foretatt som en del av kjøpesummen.

Viktig: Det er tilrådelig for kjøpere å åpne en bankkonto i Spania for å kunne direkte debitere betalingene sine. Med åpningen av bankkontoen er det like viktig å tegne en forsikring som dekker den kjøpte eiendommen mot enhver mulig risiko.

3.- Innkjøpsprosessen

Det er 3 trinn for å kjøpe bolig:

1. - Den første fasen er RESERVE. Når vi har funnet ønsket eiendom, går vi videre til reservasjonen og påfølgende tilbaketrekning fra markedet. På dette stadiet betales vanligvis et reservasjonsgebyr på 3.000, 6.000 eller 10.000 € avhengig av avtalen og prisen på eiendommen eller 1 % av eiendommens verdi i tilfelle av luksuseiendommer.


2. - Signering av innskuddskontrakten. Ved å signere innskuddskontrakten (Contrato de Arras) uttrykker både kjøper og selger vilje til å gjennomføre transaksjonen og forplikter seg til å fullføre den innen en viss tidsperiode. På sin side gir kjøperen en sum penger, vanligvis 10 % av salgssummen som en del av prisen, for å sikre salgstransaksjonen.
   

   Det virkelig viktige med signeringen av depositumskontrakten er at det er juridiske konsekvenser for manglende overholdelse.
   Dokumentet som skal signeres må inneholde prisen, vilkårene og straffene ved evt. uttak, slik at det ikke er tvil om omfanget av transaksjonen.

   Et viktig aspekt å huske på er hvem som signerer for selgeren:

   • Hvis et selskap selger, signerer vanligvis den behørig identifiserte administratoren eller advokaten.
   • Dersom salgs- og kjøpstransaksjonen er mellom privatpersoner, må alle eiere signere, enten selv eller gjennom sine juridiske representanter.

   I alle disse tilfellene kan innskuddskontrakten signeres av partene eksternt, digitalt eller per post. Dette private dokumentet inneholder alle vilkårene som er forhandlet, prisen, fristen for signering for notarius publicus, beskrivelsen av eiendommen inkludert møbler og husholdningsapparater, ansvar og utgifter som følger av transaksjonen.

3. - Signering av offentlig skjøte.
   

   Dette er det siste trinnet i kjøpet av eiendommen og foregår for en notarius, i nærvær av alle partene eller deres juridiske representanter. Ved denne signeringen betales den avtalte prisen i sin helhet, fratrukket beløpet som er betalt som depositum i undertegnet kontrakt.

   Kjøperne har rett til å velge notarius, da de bærer kostnadene som følger av formaliseringen av skjøtet.

   Både besittelsen av eiendommen og rettighetene og pliktene som følger av den overførte eiendommen, overdras til kjøperen med undertegning av skjøtet.

4.- Hva skal jeg gjøre når eiendommen er signert hos notarius publicus?

Når kjøperen erverver eiendomsretten til eiendommen etter å ha signert det offentlige skjøtet for en notarius publicus, er det viktig å betale og fremlegge avgiftene innen 30 dager etter signering, samt å registrere skjøtet i de offentlige registre eller melde eierskifte av eiendom.

Matrikkelen
Umiddelbart etter signering av skjøte vil notaren sende en bekreftet kopi av skjøtet elektronisk for tinglysing i tilsvarende tinglysing. Når den digitale kopien av skjøtet er mottatt, åpner tinglysingen en arkivpost, som vil være gyldig i 60 dager.

Betaling av skatter
Signering av skjøtet medfører kjøpers plikt til å betale tilhørende avgifter: Overføringsavgift (ved brukt eiendom) eller merverdiavgift og stempelavgift (for nybygg eller grunn).

Eierskifte ved Matrikkelkontoret
Når avgiftene er betalt, må kjøper fremlegge det originale skjøtet til tinglysningen for å endre eierforholdet til eiendommen innen to måneder etter undertegning av skjøtet.