Kjøperens Guide Til Eiendom Valencia-regionen

Denne enkle guiden vil hjelpe deg med å forstå alle trinnene som er involvert i kjøp og salg av eiendom i Valencia-regionen, kostnadene ved kjøpet og hvem som er ansvarlig for dem.

1.- Kjøp av brukte eller nybyggede boliger

Hvis du kjøper en brukt eiendom (andre eller påfølgende overføringer)

Hvis du kjøper en annen overføringseiendom i Valencia-regionen, er dette kostnadene du må ta hensyn til:

• Overføringsskatt (ITP)
• Notargebyrer, eiendomsregister og kostnader for behandlingsbyrå (Gestoría)
• Advokat

Kjøp av bolig er belagt med eiendomsoverføringsskatt, som varierer avhengig av region. I tilfellet Valencia-regionen er den generelle skattesatsen 10% av boligens verdi, unntatt for unge under 35 år som vil betale 8% hvis det er deres første vanlige bolig og de ikke overstiger inntektsterskelen som er fastsatt.

Fra og med 1. januar 2023 vil den spesielle skattesatsen på 11% bli anvendt når verdien av boligen overstiger en million euro.

Skattefritak kan også oppnås hvis kjøperen er en stor familie, har et fysisk eller psykisk handikap, eller hvis eiendommen er en VPO (offisielt beskyttet bolig) med gjeldende kvalifikasjon og kommer til å være kjøperens første hjem.

Denne skatten beregnes på grunnlag av den oppgitte salgsprisen som gjenspeiles i skjøtet, med mindre eiendommens verdi ifølge skattemyndighetene anses å være høyere, i hvilket tilfelle prisen vil bli beregnet på nytt av skattemyndighetene ved hjelp av matrikkelverdien, og skatten vil bli betalt i henhold til den reelle verdien beregnet av skattemyndighetene.

Notargebyrer, registrering og administrative kostnader. Kostnadene for håndtering av salgsdokumentet er på rundt 3 000 euro totalt og inkluderer notargebyrer, kostnader for registrering av eiendommen i eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad) og kostnader for behandlingsbyrået (Gestoría).

Når det gjelder kjøp av luksuseiendommer, kan notargebyrene være høyere ettersom de beregnes på grunnlag av et gebyr avhengig av salgsbeløpet.

Advokat. Det anbefales å få hjelp av en profesjonell under hele salgs- og kjøpsprosessen. Luxinmo anbefaler deg å ansette en advokat for riktig verifisering av hele prosessen. Gebyrene fra juridisk bistand fra en advokat er omtrent mellom 0,5% og 1% av verdien av operasjonen.

Hvis det er en nybygd bolig (første overføring)

Ved kjøp av ny bolig eller første flytting er det disse kostnadene som skal tas i betraktning:

• MVA (merverdiavgift)
• Notargebyrer, eiendomsregister og kostnader for behandlingsbyrået (Gestoría)
• AJD (Skatt på dokumenterte rettshandlinger, eller "stempelavgift")
• Advokat

Moms betales av kjøperen til selgeren (sammen med kjøpesummen) og må betales direkte av selgeren til skattekontoret. Ved kjøp av fast eiendom er merverdiavgiftssatsen 10 %.

Notargebyrene for registrering, Gestoría og advokat er de samme som ved kjøp av en brukt eiendom.

Når kjøpet av en eiendom er merverdiavgiftspliktig, må kjøperen i tillegg betale Skatt på dokumenterte rettshandlinger (AJD) på 1,5 % av kjøpesummen. Kjøperen må sende den inn innen en kalendermåned fra datoen for signering av det offentlige skjøtet, gjennom egenvurderingsprosedyren.

I Valencia-regionen brukes en redusert sats på 0,1% for kjøp av den vanlige boligen, forutsatt at den er beregnet for dette formålet, en omstendighet som skatteetaten kan kontrollere i fremtiden.

2.- Dokumentasjon som kreves for kjøp av eiendom

For å kjøpe en eiendom kreves følgende dokumenter:

• Original DNI eller pass
• Original NIE / TIE-nummer (oppholds-/arbeidstillatelse i utlandet). NIE / TIE er skatteidentifikasjonen til utenlandske innbyggere som driver økonomisk aktivitet i Spania. Den skal fremvises på notarkontoret og er nødvendig for betaling av skatter. For å få NIE / TIE må en søknad ledsaget av spesifikk dokumentasjon sendes til den tilsvarende politistasjonen i Nasjonalt politikorps. Behandlingsperioden er vanligvis to til tre uker. Vennligst kontakt din gestoría for å gjøre fremskritt i denne forbindelse.

Det er også mulig å få tak i disse dokumentene gjennom de respektive spanske konsulatene i kjøpernes land med vanlig opphold.

• Energieffektivitetssertifikat. – Siden 2013 har det vært obligatorisk for enhver leilighet til salgs eller utleie å ha dette sertifikatet. Den skal vise energikarakteren til eiendommen.
• First Occupancy License i tilfelle av nybygg. Rådhuset skal stå for publisering av dette dokumentet. På denne måten bekrefter det at eiendommen er i samsvar med byplanbestemmelsene og at den kan være beboelig. I tillegg vil nye boliger ha en obligatorisk forsikring kalt tiårsforsikring.
• Sertifikat for beboelighet. Dette dokumentet skal være signert av arkitekt eller mengdemåler og garanterer at eiendommen oppfyller de obligatoriske kvalitetskravene til beboelse. Hvis bygningen ikke har dette dokumentet, tillater de i mange kommuner på Valencia-regionen ikke eierskifte av elektrisitet, vann og gass.
• Begrunnelse av tidligere utførte betalinger ved hjelp av en kopi av overføringene som er foretatt som en del av kjøpesummen.

Viktig: Det er tilrådelig for kjøpere å åpne en bankkonto i Spania for å kunne direkte debitere betalingene sine. Med åpningen av bankkontoen er det like viktig å tegne en forsikring som dekker den kjøpte eiendommen mot enhver mulig risiko.

3.- Innkjøpsprosessen

Det er 3 trinn for å kjøpe bolig:

1. - Den første fasen er RESERVE. Når vi har funnet ønsket eiendom, går vi videre til reservasjonen og påfølgende tilbaketrekning fra markedet. På dette stadiet betales vanligvis et reservasjonsgebyr på 3.000, 6.000 eller 10.000 € avhengig av avtalen og prisen på eiendommen eller 1 % av eiendommens verdi i tilfelle av luksuseiendommer.
2. - Signering av innskuddskontrakten. Ved å signere innskuddskontrakten (Contrato de Arras) uttrykker både kjøper og selger vilje til å gjennomføre transaksjonen og forplikter seg til å fullføre den innen en viss tidsperiode. På sin side gir kjøperen en sum penger, vanligvis 10 % av salgssummen som en del av prisen, for å sikre salgstransaksjonen.

   Det virkelig viktige med signeringen av depositumskontrakten er at det er juridiske konsekvenser for manglende overholdelse.
   Dokumentet som skal signeres må inneholde prisen, vilkårene og straffene ved evt. uttak, slik at det ikke er tvil om omfanget av transaksjonen.

   Et viktig aspekt å huske på er hvem som signerer for selgeren:

   • Hvis et selskap selger, signerer vanligvis den behørig identifiserte administratoren eller advokaten.
   • Dersom salgs- og kjøpstransaksjonen er mellom privatpersoner, må alle eiere signere, enten selv eller gjennom sine juridiske representanter.

   I alle disse tilfellene kan innskuddskontrakten signeres av partene eksternt, digitalt eller per post. Dette private dokumentet inneholder alle vilkårene som er forhandlet, prisen, fristen for signering for notarius publicus, beskrivelsen av eiendommen inkludert møbler og husholdningsapparater, ansvar og utgifter som følger av transaksjonen.

3. - Signering av offentlig skjøte.

   Dette er det siste trinnet i kjøpet av eiendommen og foregår for en notarius, i nærvær av alle partene eller deres juridiske representanter. Ved denne signeringen betales den avtalte prisen i sin helhet, fratrukket beløpet som er betalt som depositum i undertegnet kontrakt.

   Kjøperne har rett til å velge notarius, da de bærer kostnadene som følger av formaliseringen av skjøtet.

   Både besittelsen av eiendommen og rettighetene og pliktene som følger av den overførte eiendommen, overdras til kjøperen med undertegning av skjøtet.

4.- Hva skal jeg gjøre når eiendommen er signert hos notarius publicus?

Når kjøperen erverver eiendomsretten til eiendommen etter å ha signert det offentlige skjøtet for en notarius publicus, er det viktig å betale og fremlegge avgiftene innen 30 dager etter signering, samt å registrere skjøtet i de offentlige registre eller melde eierskifte av eiendom.

Matrikkelen
Umiddelbart etter signering av skjøte vil notaren sende en bekreftet kopi av skjøtet elektronisk for tinglysing i tilsvarende tinglysing. Når den digitale kopien av skjøtet er mottatt, åpner tinglysingen en arkivpost, som vil være gyldig i 60 dager.

Betaling av skatter
Signering av skjøtet medfører kjøpers plikt til å betale tilhørende avgifter: Overføringsavgift (ved brukt eiendom) eller merverdiavgift og stempelavgift (for nybygg eller grunn).

Eierskifte ved Matrikkelkontoret
Når avgiftene er betalt, må kjøper fremlegge det originale skjøtet til tinglysningen for å endre eierforholdet til eiendommen innen to måneder etter undertegning av skjøtet.