Przewodnik nabywcy nieruchomości na Balearach

Ten prosty przewodnik pomoże Ci zrozumieć wszystkie kroki związane z zakupem i sprzedażą nieruchomości na Balearach, związane z tym koszty i kto jest za nie odpowiedzialny.

1.- Zakup używanych lub nowo wybudowanych domów

W przypadku drugiej ręki (druga lub kolejne transmisje)

Jeśli zamierzasz kupić drugą nieruchomość na Balearach, oto koszty, które należy wziąć pod uwagę należy wziąć pod uwagę:

• Podatek od przeniesienia własności (ITP).
• Opłaty notarialne, wieczystoksięgowe i agencyjne.
• Prawnik.

Podstawowe stawki podatkowe

Zakup domu podlega opodatkowaniu podatkiem od transferu nieruchomości (ITP). Od 1 stycznia 2023 r., podatek ten wynosi od 8% do 13% podstawy opodatkowania, a konkretny procent zależy od wartości nabytej nieruchomości. Procenty wyglądają następująco:

Jeśli data naliczenia przypada przed 1 stycznia 2023 r., procenty są następujące:

Specjalne stawki podatkowe

Stawki różnią się w zależności od różnych okoliczności. Poniżej przedstawiono różne sytuacje:

• For accruals from January 1, 2023:
  • Od 1 stycznia 2023:
    • Zmniejszona stawka 4%: Stosowana, jeżeli rzeczywista lub deklarowana wartość nieruchomości jest równa lub mniejsza niż 270 151,20 €, a nieruchomość musi być zwykłym miejscem zamieszkania nabywcy. Ponadto nabywca nie może być właścicielem lub współwłaścicielem w udziale równym lub większym niż 50% żadnego innego prawa własności lub użytkowania w odniesieniu do innej nieruchomości.
    • Zmniejszona stawka 4%: Stosowana do przeniesienia nieruchomości w ramach przeniesienia firmy do pracowników i krewnych do trzeciego stopnia.
    • Przeniesienie nieruchomości z możliwością zrzeczenia się zwolnienia z VAT: 4%, jeśli zwolnienie nie zostanie zrzeczone.
    • Zmniejszona stawka 3,5%: Stosowana, gdy nabywcą jest spółka handlowa lub nowa firma, a nieruchomość stanowi siedzibę podatkową lub miejsce pracy firmy lub przedsiębiorstwa.
    • Onerous transfers of historical heritage movable property: 1%, jeśli nabywca włącza dobra do firmy lub projektu o charakterze kulturalnym, naukowym lub technologicznym.
    • Obniżona stawka 2%: Ma zastosowanie, jeśli rzeczywista lub deklarowana wartość—jeśli ta ostatnia jest wyższa niż rzeczywista—nabytej nieruchomości wynosi równowartość lub mniej niż 270.151,20 euro, pod warunkiem, że nieruchomość w momencie nabycia stanowi stałe miejsce zamieszkania nabywcy, zgodnie z warunkami określonymi w przepisach dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych, a nabywca nabywa, w odsetku równym lub większym niż 50%, pełne prawo własności lub prawo użytkowania lub korzystania z nieruchomości oraz ponadto nie jest właścicielem lub współwłaścicielem w odsetku równym lub większym niż 50% jakiegokolwiek innego prawa pełnej własności lub użytkowania lub korzystania z jakiejkolwiek innej nieruchomości, pod warunkiem spełnienia ustawowych wymagań.
    • Onerous transfers of movable goods for sport: 1%, jeśli dobra są włączane do firmy lub projektu sportowego i są utrzymywane przez co najmniej pięć lat.
    • Przeniesienia nieruchomości znajdujących się w ParcBit: 0,5%.
    • 100% zwolnienie z opłaty podatkowej za nabycie nieruchomości od 18 lipca 2023 r., które ma stanowić pierwsze stałe miejsce zamieszkania dla młodych poniżej 30 roku życia lub osób z niepełnosprawnością w stopniu równym lub wyższym niż 33% (naliczane od 1 stycznia 2024 r.), pod warunkiem spełnienia ustawowych wymagań.
  • Przed 1 stycznia 2023:

    Stawka podatkowa 5%: Stosowana, kiedy rzeczywista lub deklarowana wartość nieruchomości jest równa lub mniejsza niż 200 000 euro.

  • Regulacja dla zmniejszonej stawki podatkowej:

    Nabywcy, którzy stosują obniżoną stawkę podatkową, nie mogą nabywać żadnego innego prawa własności ani korzystać lub cieszyć się z jakiegokolwiek innego domu przez cztery lata od ich nabycia. Jeśli nie spełnią tego wymogu, zapłacą część podatku odpowiadającą stawce ogólnej, bez odsetek za zwłokę, poprzez dodatkowe samoocenienie w ciągu maksymalnego okresu jednego miesiąca.

  Ten podatek jest obliczany na podstawie deklarowanej ceny sprzedaży odzwierciedlonej w akcie, chyba że wartość nieruchomości, zgodnie z danymi Skarbu Państwa, jest uważana za wyższą, w takim przypadku cena zostanie przeliczona przez urzędy podatkowe przy użyciu wartości odniesienia katastralnego i podatek będzie zapłacony zgodnie z rzeczywistą wartością obliczoną przez Skarb Państwa / Agencję Podatkową Hiszpanii (Hacienda).

  Opłaty notarialne, rejestracyjne i agencyjne. Koszty przetworzenia aktu sprzedaży wynoszą łącznie około 3.000 euro i obejmują opłaty notarialne, koszty rejestracji nieruchomości w rejestrze gruntów oraz opłaty agencyjne.

  W przypadku zakupu luksusowych domów opłaty notarialne mogą być wyższe, ponieważ są one obliczane na podstawie opłaty zależnej od kwoty sprzedaży.

  Prawnik. Wskazane jest, aby podczas całego procesu kupna i sprzedaży korzystali Państwo z pomocy profesjonalisty. Luxinmo radzi zatrudnić prawnika w celu prawidłowej weryfikacji całego procesu. Opłaty pochodzące z pomocy prawnej prawnika wynoszą w przybliżeniu od 0,5% do 1% wartości transakcji.

  Jeśli jest to nowa konstrukcja (pierwsze przekazanie)

  W przypadku zakupu nowego domu lub pierwszego przeniesienia są to koszty, które należy wziąć pod uwagę:

  • VAT (podatek od wartości dodanej).
  • Opłaty notarialne, wieczystoksięgowe i agencyjne.
  • AJD (opłata skarbowa)
  • Prawnik.

  Podatek VAT jest płacony przez kupującego sprzedawcy (wraz z ceną zakupu) i musi być odprowadzony bezpośrednio przez sprzedawcę do urzędu skarbowego. W przypadku zakupu domu stawka VAT wynosi 10 %.

  Opłaty notariusza, księgi wieczystej, agencji i prawnika są takie same jak w przypadku zakupu nieruchomości używanej.

  Zawsze, gdy zakup nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, kupujący musi dodatkowo zapłacić Podatek od Opłaty Skarbowej (AJD) w wysokości 1,5% ceny zakupu. Nabywca musi to zgłosić w ciągu miesiąca kalendarzowego od daty podpisania aktu notarialnego, w drodze procedury samokontroli.

  2.- Dokumentacja wymagana przy zakupie nieruchomości

  Aby móc nabyć nieruchomość, wymagane są następujące dokumenty:

  • Oryginał DNI lub paszportu.
  • Oryginał numeru NIE / TIE (zezwolenie na pobyt/pracę za granicą). NIE / TIE jest identyfikacją podatkową zagranicznych rezydentów, którzy prowadzą działalność gospodarczą w Hiszpanii. Musi być przedstawiony u notariusza i jest niezbędny do opłacania podatków. Aby uzyskać NIE / TIE, należy złożyć wniosek wraz z określoną dokumentacją w odpowiednim komisariacie policji. Okres rozpatrywania wniosku wynosi zazwyczaj od dwóch do trzech tygodni. Skontaktuj się ze swoją gestorią, aby poczynić postępy w tym zakresie.

  Możliwe jest również uzyskanie tych dokumentów za pośrednictwem odpowiednich Konsulatów Hiszpanii w krajach stałego zamieszkania nabywców.

  • Certyfikat efektywności energetycznej. - Od 2013 roku obowiązkowo każde mieszkanie przeznaczone na sprzedaż lub wynajem musi posiadać ten certyfikat. Musi on pokazywać ocenę energetyczną nieruchomości.
  • Pierwsze Pozwolenie na Użytkowanie w przypadku Nowego Budownictwa. Urząd Miasta będzie odpowiedzialny za publikację tego dokumentu. W ten sposób potwierdza, że przepisy urbanistyczne zostały spełnione i że nieruchomość może być zamieszkana. Dodatkowo nowo wybudowane mieszkania będą miały obowiązkowe ubezpieczenie: dziesięcioletnie.
  • Świadectwo zdatności do zamieszkania. Dokument ten musi być podpisany przez architekta lub rzeczoznawcę i gwarantuje, że dom spełnia obowiązkowe wymagania jakościowe, aby nadawał się do zamieszkania.
  • Dowód płatności dokonanych już wcześniej, w postaci kopii przelewów dokonanych w ramach ceny zakupu.

  Ważne: Zaleca się, aby kupujący otworzyli konto bankowe w Hiszpanii, aby móc polecać swoje płatności. Wraz z otwarciem konta bankowego równie ważne jest wykupienie ubezpieczenia, które zabezpieczy zakupione mienie przed ewentualnym ryzykiem.

  3.- Proces Zakupu

  Istnieją 3 kroki do zakupu domu:

  1. - Pierwszą fazą jest REZERWACJA. Po znalezieniu pożądanej nieruchomości jest ona rezerwowana, a następnie wycofywana z rynku. Na tym etapie zazwyczaj uiszczana jest opłata rezerwacyjna w wysokości 3.000, 6.000 lub 10.000 euro w zależności od umowy i ceny nieruchomości lub 1% wartości nieruchomości w przypadku nieruchomości luksusowych.
  
  
  2. - Podpisanie umowy o wniesienie wadium (contrato de arras). Podpisując umowę o zaliczkę, zarówno kupujący, jak i sprzedający wyrażają wolę przeprowadzenia transakcji i zobowiązują się do jej zakończenia w określonym czasie. Z kolei kupujący przekazuje pewną sumę pieniędzy, zwykle 10% ceny sprzedaży jako część ceny, w celu zabezpieczenia transakcji sprzedaży.
     Naprawdę ważną rzeczą przy podpisywaniu kaucji jest to, że za jej niedotrzymanie grożą konsekwencje prawne. Podpisywany dokument musi zawierać cenę, warunki i kary w przypadku odstąpienia od umowy, aby nie było wątpliwości co do zakresu transakcji. Ważnym aspektem, o którym należy pamiętać jest to, kto składa podpis po stronie sprzedającego:
     • Jeśli firma sprzedaje, to zazwyczaj podpisuje go odpowiednio wskazany dyrektor lub pełnomocnik.
     • Jeśli transakcja kupna-sprzedaży odbywa się między osobami prywatnymi, wszyscy posiadacze muszą złożyć podpisy samodzielnie lub przez swoich przedstawicieli prawnych.

     We wszystkich tych przypadkach umowa o ustanowienie bigla może być podpisana przez strony zdalnie, drogą cyfrową lub za pośrednictwem poczty. Ten prywatny dokument zawiera wszystkie wynegocjowane warunki, cenę, termin podpisania przed notariuszem, opis nieruchomości wraz z meblami i sprzętem AGD, obowiązki i wydatki pochodzące z transakcji.

  
  
  3. - Podpisanie aktu notarialnego sprzedaży i kupna.
     Jest to ostatni etap zakupu nieruchomości i odbywa się przed notariuszem, w obecności wszystkich stron lub ich przedstawicieli prawnych. Podczas tego podpisywania, uzgodniona cena jest płacona w całości, odliczając kwotę wpłaconą jako zadatek w podpisanej umowie.
     
     Kupujący mają prawo do wyboru notariusza, gdyż to oni ponoszą koszty wykonania aktu notarialnego. Zarówno posiadanie nieruchomości, jak i prawa i obowiązki wynikające z przeniesienia własności przechodzą na nabywcę wraz z podpisaniem aktu notarialnego.

  4.- Co należy zrobić po zarejestrowaniu nieruchomości?

  Gdy kupujący nabędzie własność nieruchomości po podpisaniu aktu notarialnego przed notariuszem, konieczne jest opłacenie i przedstawienie podatków w ciągu 30 dni od podpisania, a także zarejestrowanie aktu w rejestrach publicznych lub zgłoszenie zmiany właściciela nieruchomości.

  Rejestr gruntów
  Niezwłocznie po podpisaniu aktu publicznego notariusz prześle drogą elektroniczną uwierzytelniony odpis do rejestracji w odpowiednim rejestrze gruntów. Po otrzymaniu cyfrowej kopii aktu notarialnego, rejestr gruntów otworzy wpis do akt, który będzie ważny przez 60 dni.

  Zapłata podatków
  Podpisanie aktu własności pociąga za sobą obowiązek zapłaty przez kupującego związanych z tym podatków: podatku transferowego (w przypadku nieruchomości używanej) lub podatku VAT i opłaty skarbowej (dla nowych budynków lub gruntów).

  Zmiana własności w rejestrze gruntów
  Nabywca, po zapłaceniu podatków, musi przedstawić oryginał aktu własności w Rejestrze Gruntów w celu zmiany właściciela nieruchomości w ciągu dwóch miesięcy od podpisania aktu.