Коалиционное правительство, вместе с ERC и Bildu, достигло соглашения по Закону о жилье, который представляет собой значительные изменения в регулировании аренды в Испании по сравнению с предыдущими нормами Совета Министров. Обновленный закон упрощает возможность автономному сообществу (CCAA) или муниципалитету определить напряженные рыночные зоны аренды, заменяет ИПЦ в качестве индекса для аренды и переопределяет понятие крупного собственника в напряженных зонах, включая как физических, так и юридических лиц с пятью и более квартирами.
В 2023 году сохраняется лимит в 2% на продление действующих договоров аренды, но он увеличится до 3% в 2024 году. Кроме того, с 2025 года будет установлен новый индекс аренды, который никогда не превысит ИПЦ. Это соглашение по законодательству аренды в Испании было объявлено представителями EH Bildu, Оскаром Матуте, и ERC, Пилар Валлюгера, которые подчеркнули изменения, достигнутые в сотрудничестве с правительством PSOE и Подемос.
Что изменилось с новым законом о жилье?
Конец ИПЦ. Новый лимит на продление действующих договоров аренды
Продление договоров аренды в Испании претерпевает изменения в 2023 году, сохраняя лимит в 2% на повышение действующих договоров до 31 декабря. С 2024 года этот лимит увеличится до 3%, а в 2025 году будет применен новый индекс аренды, подготовленный Mitma, для достижения стабильности и удержания ниже ИПЦ. Арендаторы смогут запросить чрезвычайное продление на срок до трех лет по действующим договорам. ИНЕ установит новый индекс референции до 31 декабря 2024 года, чтобы избежать непропорциональных увеличений арендной платы.
Новые напряженные зоны аренды: как они объявляются
Объявление напряженных зон на рынке аренды в Испании претерпевает существенные изменения. Теперь достаточно выполнить одно из двух условий, чтобы объявить зону напряженной на срок три года, который может быть продлен ежегодно: чтобы оплата жилья составляла более 30% от доходов домохозяйств в этой зоне (плюс расходы и коммунальные услуги) или чтобы цены выросли более чем на 3 процентных пункта выше ИПЦ за последние пять лет.
Расширение определения крупного собственника
Определение крупного собственника в напряженных зонах расширяется, уменьшая количество квартир, необходимых для признания крупным собственником до 5 квартир одного и того же владельца в этой зоне, как для физических, так и для юридических лиц, при условии, что это обосновано соответствующим CCAA.
Новые договоры аренды и лимит, применяемый в зависимости от собственника
В напряженных зонах лимиты на цены аренды варьируются в зависимости от того, является ли собственник мелким или крупным. Для частных арендодателей будет применяться индексация к предыдущей арендной плате (2% в 2023 году, 3% в 2024 году и новый индекс с 2025 года). Для крупных собственников будет применяться индекс цен, который не может превышать то, что укажет новый индекс аренды, создаваемый каждым CCAA.
Новое жилье для аренды в напряженной зоне
В случае, если жилье сдается в аренду впервые в напряженной зоне, если оно не было арендовано в последние пять лет, будут применяться лимиты, установленные индексом референции цен.
Собственник будет платить агентству недвижимости
Расходы и гонорары агентств недвижимости, возникающие в результате аренды недвижимости, будут нести на себе собственники недвижимости.
Договоры не могут исключать применение Закона о жилье
Исключаются положения, которые позволяли избегать применения мер Закона о жилье в Испании путем соглашений между сторонами. Также запрещается увеличивать арендную плату за счет новых расходов, не согласованных заранее, таких как коммунальные расходы или сборы за мусор.
Стимулы для социального жилья в аренду по ограниченной цене
В Испании процент резервирования земли для социального жилья увеличивается с 30% до 40% на застраиваемой земле (новые застройки) и с 10% до 20% на незастроенной городской земле (реформа или обновление застроек).
Обязательная дата и время для выселения
Выселения в Испании теперь должны иметь заранее установленную дату и время, и включаются новые продления в процедурах выселения, откладывающие процессы более чем на два года. Кроме того, устанавливается обязательный доступ к внесудебным решениям для уязвимых людей.
Автономные сообщества смогут внедрять механизмы медиации и альтернативного жилья, обязывая крупных собственников подчиняться этим процессам в случае выселений.
Впервые будут использоваться средства из государственных жилищных планов для предложения альтернативного жилья людям, находящимся под угрозой выселения, таких как субсидируемая социальная аренда, переселение уязвимых людей или аналогичные политики.
Эти изменения будут включены в проект закона, отправленный в Конгресс депутатов, перед его передачей в Сенат, с намерением Министерств транспорта и социальных прав, чтобы он был принят до окончания законодательного срока.
Что остается прежним с новым законом о жилье?
Новый Закон о жилье в Испании сохраняет несколько ключевых мер, связанных с арендой и продвижением доступного жилья, таких как:
- Налоговые стимулы для мелких собственников
- Напряженные зоны, аренда для молодежи и реновация:
- Снижение арендной платы в напряженной зоне (90%): При подписании новых договоров в напряженных зонах с уменьшением как минимум на 5% от предыдущей арендной платы.
- Аренда для молодежи (70%): В напряженных зонах, при подписании новых договоров с молодежью в возрасте от 18 до 35 лет.
- Реновация или улучшение (60%): Если в течение двух предыдущих лет проводились работы по реновации, подтверждающие реформу на 10% от стоимости покупки недвижимости. Максимальное увеличение арендной платы составит 10%.
- Мобилизация пустующего жилья: Муниципалитетам разрешается устанавливать надбавки до 150% на чистую сумму IBI для пустующих квартир более двух лет без обоснованной причины и с как минимум четырьмя квартирами. Если они пустуют три года, надбавка может достигать 100%. Для собственников с двумя и более квартирами в одном муниципалитете может быть увеличена на 50% дополнительно.
- Общественный парк жилья:
- Неопределенная квалификация защищенного жилья:
Будет способствоваться доступной аренде через снижение чистого дохода от аренды жилья. В новых договорах устанавливается вычет в 50%, который увеличивается до 90% в напряженных рыночных зонах.
Применяются вычеты в конкретных случаях:
290 000 единиц социального жилья, представляющих 1,6% вариантов жилья, будут находиться под постоянной защитой и не могут быть отчуждены. Это сравнивается с 10% в других странах региона.
Устанавливается режим постоянной публичной защиты для защищенного жилья, построенного на земле, квалифицированной как резерв. В других случаях минимальный срок деквалификации составляет 30 лет.
Реакции на новый закон о жилье в Испании
Как политики отреагировали на изменения в новом Законе о аренде в Испании
Правительство отмечает соглашение, достигнутое по Закону о жилье, который был заблокирован в Конгрессе депутатов более года из-за отсутствия консенсуса между партиями блока инвестиций.
Педро Санчес, президент правительства, охарактеризовал соглашение как "историческое" в Twitter, подчеркивая прогресс в праве на достойное жилье и укрепление государства благосостояния.
Достойное жилье по закону.
— Педро Санчес (@sanchezcastejon) 14 апреля 2023 года
Мы достигли исторического соглашения для принятия первого Закона о праве на жилье в нашей демократии.
Мы отвечаем на одну из основных забот граждан и укрепляем наше государство благосостояния.#ElGobiernoDeLaGente
Ионе Беларра, лидер Подемос и министр социальных прав, описала соглашение как победу для граждан и поражение для банков, спекулянтов и строительных ассоциаций. Во время пресс-конференции в своем министерстве Беларра заявила, что это была "самая сложная" переговорная сессия за весь срок полномочий, учитывая обстоятельства законодательного срока.
Реакция сектора недвижимости на новый Закон о аренде в Испании
После объявления EH Bildu и ERC о соглашении по Закону о жилье, Франсиско Инарета, представитель idealista, критикует нехватку предложения на рынке аренды и утверждает, что принудительные меры к собственникам усугубили проблему. Он отмечает, что лимит в 2% на обновления аренды оказал разрушительное воздействие, усложняя доступ к жилью, особенно для наиболее незащищенных групп.
Инарета добавляет, что опыт в Берлине, Париже и Барселоне показывает, что подобные политики ухудшили рынок аренды, сократив предложение и увеличив напряженность в отношении цен. Он сравнивает принятые меры с предыдущим регулированием аренды, которое привело к уничтожению рынка аренды и ухудшению состояния арендуемых квартир.
С другой стороны, Агентство по аренде (ANA) квалифицирует объявление ERC и Bildu как "избирательный акт" и критикует отсутствие серьезных и строгих мер для увеличения предложения жилья в аренду. Хосе Рамон Зурдо, генеральный директор ANA, утверждает, что если соглашение станет законом, предложение жилья в аренду уменьшится еще больше, поскольку считает, что меры направлены на атаку на собственников, как частных, так и корпоративных. В конце концов, он утверждает, что норма является ненужной и необоснованной, утверждая, что в странах, где были вмешательства в цены аренды, они не уменьшились и даже увеличились в некоторых случаях.
