Köpguide för fastigheter på Balearerna

Den här enkla guiden hjälper dig att förstå alla steg som krävs för att köpa och sälja en fastighet på Balearerna, vilka kostnader som är förknippade med köpet och vem som ansvarar för dem.

1.- Köp av begagnade eller nybyggda bostäder

Om du köper en begagnad fastighet (andra eller senare överföringar).

Om du köper en fastighet för andrahandsuthyrning på Balearerna är det dessa kostnader du ska ta hänsyn till:

• Överföringsskatt (ITP)
• Notariatsavgifter, fastighetsregister och kostnader för handläggningsbyrån (Gestoría)
• Advokat

Allmänna skattesatser

Köpet av ett hem är föremål för skatt på fastighetsöverföring (ITP). Från och med 1 januari 2023 varierar denna skatt mellan 8% och 13% av den beskattningsbara basen, och den specifika procenten som tillämpas beror på värdet på den förvärvade fastigheten. Procenten är följande:

Om beräkningsdatumet är före 1 januari 2023, är procenten som följer:

Speciella skattesatser

Satserna varierar beroende på olika omständigheter. De olika situationerna detaljeras nedan:

• För tillgodoräkningar från 1 januari 2023:
  • Reducerad skattesats på 4%: Tillämplig om det verkliga eller deklarerade värdet på fastigheten är lika med eller mindre än 270 151,20 €, och fastigheten måste vara förvärvararens vanliga bostad. Dessutom kan förvärvaren inte vara ägare eller delägare till en andel på 50% eller mer av någon annan rätt till full äganderätt eller användning eller njutning av någon annan fastighet.
  • Reducerad skattesats på 4%: Gäller vid överföring av fastigheter som ingår i överföring av ett företag till anställda och släktingar upp till tredje graden.
  • Överföring av fastigheter med alternativ att avstå från momsundantag: 4% om undantaget inte avsägs.
  • Reducerad skattesats på 3,5%: Gäller när förvärvaren är ett handelsbolag eller ett nytt företag och fastigheten utgör säte för skattehemvisten eller en arbetsplats för företaget eller verksamheten.
  • Reducerad skattesats på 2%: Tillämpligt om det verkliga eller deklarerade värdet—om det senare är högre än det verkliga värdet—på den förvärvade fastigheten är lika med eller mindre än 270.151,20 euro, och under förutsättning att fastigheten vid förvärvstillfället utgör förvärvarens ordinarie bostad, i enlighet med de villkor som fastställts av reglerna för inkomstskatt för fysiska personer, och förvärvaren förvärvar, i en andel lika med eller större än 50%, full äganderätt eller rätten att använda eller njuta av fastigheten och dessutom inte är ägare eller delägare till en andel lika med eller större än 50% av någon annan rätt till full äganderätt eller användning eller njutning av någon annan fastighet, under förutsättning att de lagstadgade kraven är uppfyllda.
  • Krävande överföringar av historiska kulturarvsrörliga tillgångar: 1% om förvärvaren införlivar varorna i ett företag eller projekt av kulturell, vetenskaplig eller teknologisk utvecklingskaraktär.
  • Krävande överföringar av rörliga varor för sport: 1% om varorna införlivas i ett företag eller sportprojekt och behålls i minst fem år.
  • Överföringar av fastigheter belägna i ParcBit: 0,5%.
  • 100% befrielse från skatteavgiften vid förvärv av fastighet från och med den 18 juli 2023, som ska utgöra den första vanliga bostaden för unga under 30 år eller personer med en funktionsnedsättning på minst 33% (tillämpning från den 1 januari 2024), förutsatt att de lagstadgade kraven är uppfyllda.
• För inkomster före 1 januari 2023:

  Skattesats på 5%: Gäller när det verkliga eller deklarerade värdet på fastigheten är lika med eller mindre än 200 000 euro.

• Reglering för reducerad skattesats:

  Förvärvare som tillämpar den reducerade skattesatsen får inte förvärva någon annan fastighetsrätt eller användning eller njutning av någon annan bostad under fyra år från deras förvärv. Om de inte uppfyller detta krav kommer de att betala den del av skatten som motsvarar den allmänna skattesatsen, utan dröjsmålsränta, genom en kompletterande självdeklaration inom en maximal period av en månad.

Denna skatt beräknas utifrån det deklarerade försäljningspriset som återspeglas i handlingen, om inte värdet på fastigheten, enligt Skatteverket, anses vara högre, i vilket fall priset kommer att räknas om av skattemyndigheterna med hjälp av det kadastrala referensvärdet och skatten skulle betalas i enlighet med det verkliga värdet beräknat av Skatteverket / Spanska skattemyndigheten (Hacienda).

Notarieavgifter, registrering och administrativa kostnader. Kostnaderna för handläggningen av köpebrevet är totalt cirka 3 000 euro och omfattar notarieavgifter, kostnader för registrering av fastigheten i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) och kostnader för bearbetningsbyrån (Gestoría).

Vid köp av lyxfastigheter kan notarieavgifterna vara högre eftersom de beräknas på grundval av en avgift som beror på försäljningsbeloppet.

Advokat. Det är tillrådligt att låta sig biträdas av ett proffs under hela köp- och försäljningsprocessen. Luxinmo rekommenderar att du anlitar en advokat för att få en korrekt verifiering av hela processen. De avgifter som härrör från en advokats juridiska hjälp är ungefär mellan 0,5 % och 1 % av transaktionens värde.

Om det är en nybyggd bostad (första fastighetsöverföring)

Vid köp av en ny bostad eller första överlåtelse är det dessa kostnader som ska beaktas.:

• Moms (mervärdesskatt).
• Notariatsavgifter, fastighetsregistret och kostnaden för bearbetningsbyrån (Gestoría).
• AJD (skatt på dokumenterade rättsakter, eller "stämpelskatt").
• Advokat.

Momsen betalas av köparen till säljaren (tillsammans med köpeskillingen) och måste betalas direkt av säljaren till skattekontoret. Vid köp av en fastighet är momssatsen 10 %.

Notarieavgifterna för registrering, Gestoría och advokat är desamma som vid köp av en begagnad fastighet.

När köpet av en fastighet är momsbelagt måste köparen dessutom betala stämpelskatt (AJD) på 1,5 % av köpeskillingen. Köparen måste lämna in den inom en kalendermånad från dagen för undertecknandet av den offentliga handlingen, genom självtaxeringsförfarandet.

2.- Dokumentation som krävs för att köpa en fastighet

För att köpa en fastighet krävs följande dokument:

• Original DNI eller pass
• Original NIE / TIE-nummer (uppehålls-/arbetstillstånd utomlands). NIE/TIE är skatteidentifikation för utländska invånare som bedriver ekonomisk verksamhet i Spanien. Det måste uppvisas på notariekontoret och är nödvändigt för att betala skatt. För att erhålla NIE/TIE måste en ansökan tillsammans med särskild dokumentation lämnas in till motsvarande polisstation inom den nationella poliskåren. Handläggningstiden är vanligtvis två till tre veckor. Kontakta din gestoría för att göra framsteg i detta avseende.

Det är också möjligt att erhålla dessa handlingar genom respektive spanska konsulat i köparnas hemländer.

• Certifikat för energieffektivitet. - Sedan 2013 är det skyldigt att alla lägenheter som säljs eller hyrs ut ska ha detta certifikat. Det måste visa fastighetens energiklassning.
• Första besökstillstånd för nybyggnation. Stadshuset kommer att ansvara för offentliggörandet av detta dokument. På så sätt bekräftas det att fastigheten uppfyller stadsplaneringsbestämmelserna och att den kan vara beboelig. Nya bostäder kommer dessutom att ha en obligatorisk försäkring som kallas decennieskydd.
• Intyg om beboelighet. Detta dokument måste undertecknas av en arkitekt eller en lantmätare och garanterar att fastigheten uppfyller de obligatoriska kvalitetskraven för beboelighet. Om byggnaden inte har detta dokument tillåter många kommuner på Balearerna inte att man byter ägare till el-, vatten- och gasförsörjningen.
• Motivering av redan tidigare gjorda betalningar med hjälp av en kopia av de överföringar som gjorts som en del av köpeskillingen.

Viktigt: Det är lämpligt att köparen öppnar ett bankkonto i Spanien för att kunna göra direktdebitering av sina betalningar. I samband med att bankkontot öppnas är det lika viktigt att teckna en försäkring för att täcka den köpta egendomen mot eventuella risker.

3.-Processen för fastighetsköp

Det finns tre steg för att köpa ett hus:

1. - Den första fasen är RESERVE. När vi har hittat den önskade fastigheten går vi vidare till bokning och därefter till att ta bort den från marknaden. I detta skede betalas vanligtvis en reservationsavgift på 3 000, 6 000 eller 10 000 € beroende på avtal och pris på fastigheten eller 1 % av fastighetens värde när det gäller lyxfastigheter.


2. - Undertecknande av depositionsavtalet. Genom att underteckna ett avtal om handpenning (Contrato de Arras) uttrycker både köparen och säljaren sin vilja att genomföra transaktionen och förbinder sig att slutföra den inom en viss tidsperiod. Köparen ger i sin tur en summa pengar, vanligtvis 10 % av försäljningspriset som en del av priset, för att säkra försäljningstransaktionen.
   Det verkligt viktiga med undertecknandet av depositionsavtalet är att det finns rättsliga konsekvenser om det inte följs. Det dokument som ska undertecknas måste innehålla priset, villkoren och påföljderna vid ångerrätt, så att det inte råder något tvivel om transaktionens omfattning.
   

   En viktig aspekt att tänka på är vem som skriver under för den säljande parten.:

   • Om ett företag säljer, undertecknar vanligtvis den vederbörligen identifierade förvaltaren eller den auktoriserade ombudsmannen.
   • Om köpet sker mellan privatpersoner måste alla ägare skriva under, antingen själva eller genom sina juridiska ombud.
   I alla dessa fall kan depositionsavtalet undertecknas av parterna på distans, digitalt eller per post. Detta privata dokument innehåller alla förhandlade villkor, priset, tidsfristen för undertecknande inför en notarie, beskrivningen av fastigheten inklusive möbler och hushållsapparater, ansvar och utgifter som härrör från transaktionen.


3. - Undertecknande av det offentliga köpebrevet.
   Detta är det sista steget i köpet av fastigheten och sker inför en notarie i närvaro av alla parter eller deras juridiska ombud. Vid detta undertecknande betalas det överenskomna priset i sin helhet, med avdrag för det belopp som betalats som deposition i det undertecknade kontraktet. Köparna har rätt att välja sin notarie, eftersom de står för de kostnader som uppstår i samband med formaliseringen av handlingen.
   Både besittningen av egendomen och de rättigheter och skyldigheter som följer av den överförda egendomen överförs till köparen i och med undertecknandet av köpebrevet.

4.- Vad ska jag göra när egendomen har undertecknats av notarien?

När köparen har förvärvat äganderätten till fastigheten efter att ha undertecknat den offentliga handlingen inför en notarie är det absolut nödvändigt att betala och presentera skatterna inom 30 dagar efter undertecknandet, liksom att registrera handlingen i de offentliga registren eller anmäla ägarbytet av fastigheten.

Lantmäteri
Omedelbart efter undertecknandet av den offentliga handlingen skickar notarien en bestyrkt kopia av handlingen elektroniskt för registrering i motsvarande fastighetsregister. När den digitala kopian av handlingen har mottagits öppnar fastighetsregistret en registreringspost som är giltig i 60 dagar.

Betalning av skatter
När köpet undertecknas är köparen skyldig att betala de tillhörande skatterna: Överlåtelseskatt (om det rör sig om en begagnad fastighet) eller moms och stämpelskatt (om det rör sig om en ny byggnad eller mark).

Ändring av äganderätten vid fastighetsregistret
När skatterna har betalats måste köparen visa upp den ursprungliga äganderättshandlingen till fastighetsregistret för att ändra äganderätten till fastigheten inom två månader efter undertecknandet av äganderättshandlingen.