Путеводитель по недвижимости для покупателей на Балеарских островах
Это простое руководство поможет вам разобраться во всех этапах покупки и продажи недвижимости на Балеарских островах, в расходах, связанных с покупкой, и определении ответственных сторон.
1. - Покупка вторичного или нового жилья
Если вы покупаете вторичное жилье (вторые или последующие передачи)
Если вы покупаете вторичное жилье на Балеарских островах, учтите следующие расходы:
- Налог на передачу имущества (ITP).
- Госпошлины нотариуса, земельный реестр и стоимость услуг по оформлению (Gestoría).
- Адвокат.
Общие ставки налога
При покупке дома применяется налог на передачу права собственности (ITP). С 1 января 2023 года этот налог составляет от 8% до 13% от налогооблагаемой базы, и конкретный процент зависит от стоимости приобретенной недвижимости. Проценты распределяются следующим образом:
| Общая стоимость недвижимости | Базовая сумма налога * | Применимая ставка |
|---|---|---|
| от 0 € до 400.000 € | 0 € | 8% |
| от 400.000,01 € до 600.000 € | 32.000 € | 9% |
| от 600.000,01 € до 1.000.000 € | 50.000 € | 10% |
| от 1.000.000,01 € до 2.000.000 € | 90.000 € | 12% |
| 2.000.000,01 € и выше | 210.000 € | 13% |
Если дата начисления до 1 января 2023 года, проценты распределяются следующим образом:
| Общая стоимость недвижимости, от | Базовая сумма налога * | Применимая ставка |
|---|---|---|
| от 0 € до 400.000 € | 0 € | 8% |
| от 400.000,01 € до 600.000 € | 32.000 € | 9% |
| от 600.000,01 € до 1.000.000 € | 50.000 € | 10% |
| 1.000.000,01 € и выше | 90.000 € | 11,5% |
*
Важно понимать, что Налог на передачу права собственности (ITP) на Балеарских островах рассчитывается кумулятивно. Это означает, что разные процентные ставки применяются к разным диапазонам стоимости недвижимости. Например, первые 400 000 € облагаются налогом в размере 8%, в то время как любая сумма, превышающая эту цифру, будет облагаться налогом по соответствующему проценту для этого нового диапазона.
Ключевым термином в этом процессе является базовая сумма налога (Cuota Íntegra на испанском). Это относится к основной сумме налога, которую необходимо заплатить до применения любых видов вычетов или налоговых кредитов. В случае ITP на Балеарских островах, если вы приобретаете недвижимость стоимостью от 400 000,01 € до 600 001 €, будет применена базовая сумма налога в размере 32 000 €. Но как это работает на практике? Давайте посмотрим на примере:
Пример расчета базовой суммы налога
Представьте, что вы покупаете недвижимость за 500 000 €. Согласно налоговому регулированию на Балеарских островах, первой частью вашего расчета ITP будет применение базовой суммы налога в размере 32 000 €. Это означает, что вы должны заплатить основной налог в размере 32 000 €.
Затем вам нужно рассчитать 9% от суммы, превышающей 400 000 €. В этом случае разница между 500 000 € и 400 000 € составляет 100 000 €. Следовательно, вы должны рассчитать 9% от этих 100 000 €, что составляет 9 000 €.
В итоге, общий ITP, который вам нужно заплатить, будет равен сумме базовой суммы налога (32 000 €) и 9% от суммы, превышающей 400 000 € (9 000 €). Таким образом, общая сумма налога, подлежащая оплате, составит 41 000 €.
Специальные налоговые ставки
Ставки варьируются в зависимости от различных обстоятельств. Различные ситуации описаны ниже:
- Для начислений с 1 января 2023 года:
- Сниженная ставка 4%: Применимо, если реальная или заявленная стоимость недвижимости равна или меньше 270 151,20 €, и недвижимость должна быть постоянным местом жительства приобретателя. Кроме того, покупатель не может быть владельцем или совладельцем в размере не менее 50% любого другого права полной собственности или пользования или владения в отношении какой-либо другой недвижимости.
- Сниженная ставка 4%: Применимо к передаче недвижимости, включенной в передачу компании сотрудникам и родственникам до третьей степени.
- Передача недвижимости с возможностью отказа от освобождения от НДС: 4%, если от освобождения не отказываются.
- Сниженная ставка 3,5%: Применимо, когда приобретатель является коммерческой компанией или новой компанией, и недвижимость является штаб-квартирой налогового дома или рабочим центром компании или бизнеса.
- Сниженная ставка 2%: Применяется, если реальная или заявленная стоимость—если последняя выше реальной—приобретенной недвижимости составляет 270.151,20 евро или менее, и при условии, что недвижимость должна являться, на момент приобретения, основным местом жительства покупателя, в соответствии с условиями, установленными нормативными актами, регулирующими подоходный налог с физических лиц, и покупатель приобретает не менее 50% полной собственности или права пользования или владения недвижимостью и, кроме того, не является владельцем или совладельцем не менее 50% любого другого права полной собственности или пользования или владения любой другой недвижимостью, при условии выполнения установленных законом требований.
- Оплачиваемые передачи движимого имущества исторического наследия: 1%, если приобретатель включает товары в компанию или проект культурного, научного или технологического развития.
- Оплачиваемые передачи движимого имущества для спорта: 1%, если товары включены в компанию или спортивный проект и сохраняются в течение по крайней мере пяти лет.
- Передачи недвижимости, расположенной в ParcBit: 0,5%.
- 100% освобождение от налогового сбора за приобретение недвижимости с 18 июля 2023 года, которая должна стать первым постоянным местом жительства для молодежи младше 30 лет или лиц с инвалидностью не менее 33% (начисление с 1 января 2024 года), при условии соблюдения установленных законом требований.
- Для начислений до 1 января 2023 года:
Налоговая ставка 5%: Применимо всякий раз, когда реальная или заявленная стоимость недвижимости равна или меньше 200 000 евро.
- Регулирование сниженной налоговой ставки:
Приобретатели, применяющие сниженную налоговую ставку, не могут приобретать какие-либо другие права собственности или использовать или наслаждаться любым другим жильем в течение четырех лет с момента их приобретения. Если они не выполняют это требование, они заплатят часть налога, соответствующую общей ставке, без задержки процентов, через дополнительную самооценку в течение максимального срока в один месяц.
Этот налог рассчитывается на основе заявленной продажной цены, отраженной в акте, если не считать, что стоимость имущества, по мнению Казначейства, считается более высокой, в таком случае цена будет пересчитана налоговыми органами с использованием кадастровой референтной стоимости и налог будет уплачен в соответствии с реальной стоимостью, рассчитанной Казначейством / Налоговым агентством Испании (Hacienda).
Госпошлины нотариуса, регистрация и административные издержки. Расходы на обработку акта о продаже составляют около 3 000 евро в общей сложности и включают госпошлины нотариуса, расходы на регистрацию имущества в земельном реестре (Registro de la Propiedad) и расходы на услуги по оформлению (Gestoría).
В случае покупки элитной недвижимости госпошлины нотариуса могут быть выше, так как они рассчитываются на основе ставки, зависящей от суммы продажи.
Адвокат. Рекомендуется получить помощь профессионала на протяжении всего процесса покупки и продажи. Luxinmo советует нанять адвоката для правильной проверки всего процесса. Гонорары, полученные от юридической помощи адвоката, составляют примерно от 0,5% до 1% от стоимости сделки.
Если это новостройка (первая передача)
В случае покупки новой недвижимости или первой передачи, учтите следующие расходы:
- НДС (налог на добавленную стоимость).
- Госпошлины нотариуса, земельный реестр и расходы на услуги по оформлению (Gestoría).
- AJD (Налог на оформленные юридические акты или "печатный налог").
- Адвокат.
Покупатель уплачивает НДС продавцу (вместе с покупной ценой), а продавец должен уплатить его напрямую в налоговую службу. В случае покупки недвижимости ставка НДС составляет 10%.
Госпошлины нотариуса, расходы на регистрацию, Gestoría и адвоката такие же, как и в случае покупки недвижимости вторичного рынка.
Всякий раз, когда при покупке недвижимости облагается НДС, покупатель должен дополнительно уплатить налог на документы (AJD), составляющий 1,5% от стоимости покупки. Покупатель должен представить его в течение одного календарного месяца с даты подписания публичного акта, через самооценочную процедуру.
2.- Требуемая документация для покупки недвижимости
Для покупки недвижимости требуются следующие документы:
- Оригинал DNI или паспорта
- Оригинал номера NIE / TIE (разрешение на проживание / работу за рубежом). NIE / TIE - это налоговая идентификация иностранных жителей, осуществляющих экономическую деятельность в Испании. Он должен быть представлен в нотариальной конторе и необходим для уплаты налогов. Для получения NIE / TIE необходимо подать заявление вместе с определенной документацией в соответствующий отдел полиции Национального полицейского корпуса. Срок обработки обычно составляет две-три недели. Обратитесь к вашей гестории для продвижения в этом направлении.
Также возможно получить эти документы через соответствующие испанские консульства в странах обычного проживания покупателей.
- Сертификат энергетической эффективности. - С 2013 года обязательным условием для продажи или аренды любой квартиры является наличие этого сертификата. В нем должен быть указан энергетический рейтинг недвижимости.
- Лицензия на первое заселение в случае нового строительства. Мэрия будет отвечать за публикацию этого документа. Таким образом, она подтверждает, что недвижимость соответствует градостроительным нормам и пригодна для проживания. Кроме того, на новые дома распространяется обязательное страхование, называемое десятилетним страхованием.
- Сертификат пригодности для проживания. Этот документ должен быть подписан архитектором или инженером-землемером и гарантирует, что недвижимость соответствует обязательным требованиям качества для проживания. Если здание не имеет этого документа, во многих муниципалитетах Балеарских островов не разрешают изменение собственности электроэнергии, воды и газа.
- Подтверждение предыдущих платежей путем копии сделанных переводов в качестве части стоимости покупки.
Важно: рекомендуется покупателям открыть банковский счет в Испании, чтобы иметь возможность оплачивать свои платежи по прямому дебету. Вместе с открытием банковского счета также важно оформить страховой полис, покрывающий приобретенную недвижимость от возможных рисков.
3.- Процесс покупки
Покупка дома состоит из 3 шагов:
- - Первый этап - РЕЗЕРВИРОВАНИЕ. Как только мы находим желаемую недвижимость, мы производим резервирование и последующее снятие с рынка. На этом этапе обычно выплачивается плата за резервацию в размере 3.000, 6.000 или 10.000 € в зависимости от договора и цены недвижимости или 1% от стоимости недвижимости в случае роскошных объектов.
- - Подписание договора залога. Подписывая договор залога (Contrato de Arras), покупатель и продавец выражают свою готовность осуществить сделку и обязуются завершить ее в определенный срок. В свою очередь, покупатель передает сумму денег, обычно 10% от стоимости продажи, в качестве части цены, чтобы обеспечить сделку по продаже.
Действительно важное значение имеет подписание договора залога, так как нарушение его имеет правовые последствия.
Документ, который должен быть подписан, должен содержать цену, условия и штрафные санкции в случае отказа от сделки, чтобы не было сомнений в ее масштабе.
Важным аспектом, который следует учитывать, является то, кто подписывает договор от имени продавца:
- Если продает компания, подписывает должным образом идентифицированный администратор или доверенное лицо.
- Если сделка купли-продажи осуществляется между частными лицами, подписывать должны все собственники, лично или через своих законных представителей.
- - Подписание публичного акта о продаже.
Это последний шаг при покупке недвижимости и происходит перед нотариусом, при присутствии всех сторон или их законных представителей. Во время подписания полностью оплачивается согласованная цена, за вычетом суммы, уплаченной в качестве залога в подписанном контракте. Покупатели имеют право выбирать нотариуса, так как они несут расходы, возникающие в связи с оформлением документа.
С подписанием акта на покупателя переходят и владение недвижимостью, и права и обязанности, проистекающие из переданной собственности.
4.- Что делать после подписания нотариального акта о покупке недвижимости?
После того, как покупатель становится собственником недвижимости после подписания публичного акта перед нотариусом, необходимо в течение 30 дней после подписания оплатить и представить налоги, а также зарегистрировать акт в публичных регистрах или уведомить об изменении собственности недвижимости.
Земельный реестр
Сразу после подписания публичного акта нотариус отправит заверенную копию акта в электронном виде для регистрации в соответствующем Земельном реестре. После получения цифровой копии акта, Земельный реестр откроет запись о подаче, которая будет действительна в течение 60 дней.
Оплата налогов
Подписание акта обязывает покупателя оплатить связанные с ним налоги: налог на передачу прав собственности (в случае вторичной недвижимости) или НДС и налог на регистрацию прав (для новых зданий или земель).
Изменение собственности в Земельном реестре
После оплаты налогов покупатель должен представить оригинал акта о передаче прав собственности в Земельный реестр для изменения собственности на недвижимость в течение двух месяцев после подписания акта о передаче прав собственности.
