Руководство Покупателя Валенсийский Округ

Это простое руководство поможет вам понять все шаги, связанные с покупкой и продажей недвижимости в Валенсийском сообществе, расходы, связанные с покупкой, и кто несет за них ответственность.

1.- Покупка вторичного жилья и новостроек

В случае покупки подержанного имущества (вторая или последующие перепродажи)

Если вы покупаете вторичную недвижимость в Валенсийском Округе, вот расходы, стоит учитывать следующие расходы:

• Налог на Передачу Имущества (ITP).
• Нотариальные сборы, регистрация недвижимости и стоимость услуг по оформлению документов.
• Расходы на адвоката.

Покупка недвижимости облагается налогом на приобретение имущества, который варьируется в зависимости от автономного округа (10% от стоимости недвижимости в Валенсийском Округе, за исключением молодых людей в возрасте до 35 лет, которые заплатят 8%, если это покупка их первого постоянного места жительства и они не превышают установленный порог дохода.

Налоговые льготы также могут быть получены, если покупатель является членом многодетной семьи, имеет физические или умственные отклонения, или если недвижимость является VPO (официально охраняемым жильем) с текущей квалификацией и будет первым жильем покупателя.

Этот налог рассчитывается на основе заявленной цены продажи, отраженной в свидетельстве о праве собственности, если только стоимость недвижимости, по мнению налоговых органов, не считается более высокой, в этом случае цена будет пересчитана налоговыми органами с использованием кадастровой справочной стоимости, и налог будет уплачен в соответствии с реальной стоимостью, рассчитанной налоговыми органами.

Нотариальные сборы, регистрационные и административные расходы. Расходы на оформление сделки купли-продажи составляют в общей сложности около 3.000 евро и включают в себя нотариальные сборы, расходы на регистрацию недвижимости в Земельной регистрационной палате (Registro de la Propiedad) и расходы агентства по оформлению документов (Gestoría).

В случае покупки элитной недвижимости нотариальные сборы могут быть выше, так как они рассчитываются на основе гонорара, зависящего от суммы продажи.

Адвокат. Желательно, чтобы во время всего процесса купли-продажи вам помогал профессионал. Luxinmo советует вам нанять адвоката для правильной проверки всего процесса. Гонорар, вытекающий из юридической помощи адвоката, составляет приблизительно от 0,5% до 1% от стоимости сделки.

В случае покупки новостройки (первая продажа)

В случае приобретения нового жилья или первой продажи, необходимо учесть следующие расходы:

• НДС
• Нотариальные сборы, регистрация недвижимости и стоимость услуг по оформлению документов.
• AJD (Налог на документально оформленные юридические акты, или "гербовый сбор").
• Расходы на адвоката.

НДС уплачивается покупателем продавцу (вместе с ценой покупки) и должен быть уплачен непосредственно продавцом в налоговую инспекцию. В случае покупки недвижимости ставка НДС составляет 10%.

Нотариальные сборы за регистрацию, услуги агентства по оформлению и адвоката такие же, как и в случае покупки вторичной недвижимости.

Если покупка недвижимости облагается НДС, покупатель должен дополнительно уплатить гербовый сбор (AJD) в размере 1,5% от цены покупки. Покупатель должен уплатить этот налог в течение одного календарного месяца с даты подписания публичного акта в порядке самостоятельной отчетности.

В Валенсийском Округе при покупке основного жилья применяется пониженная ставка в размере 0,1% при условии, что оно предназначено для этой цели, и это обстоятельство Налоговое агентство может проверить в будущем.

2.-Документация, необходимая для приобретения недвижимости

Для приобретения недвижимости необходимы следующие документы:

• Оригинал удостоверения личности или паспорта
• Оригинал номера NIE / TIE (разрешение на проживание/работу за рубежом). NIE / TIE - это налоговая идентификация иностранных резидентов, осуществляющих экономическую деятельность в Испании. Он должен быть предъявлен в нотариальной конторе и необходим для уплаты налогов. Для получения NIE / TIE необходимо подать заявление, сопровождаемое специальной документацией, в соответствующий полицейский участок Национального корпуса полиции. Срок рассмотрения заявления обычно составляет две-три недели. Пожалуйста, свяжитесь с вашим агентством по оформлению документов, чтобы получить информацию по этому вопросу.

Также можно получить эти документы через соответствующие консульства Испании в стране постоянного проживания покупателя.

• Сертификат энергоэффективности. - С 2013 года наличие этого сертификата является обязательным для любой недвижимости, выставленной на продажу или сдаваемой в аренду. В нем должен быть указан энергетический рейтинг недвижимости.
• Лицензия на первое заселение в случае нового строительства. Мэрия отвечает за издание этого документа. Таким образом, она подтверждает, что недвижимость соответствует градостроительным нормам и что она может быть пригодна для проживания. Кроме того, новые дома подлежат обязательному страхованию, которое называется десятилетним страхованием.
• Сертификат пригодности для проживания. Этот документ должен быть подписан архитектором или сметчиком и гарантирует, что недвижимость соответствует обязательным требованиям качества для пригодности для проживания. Если у здания нет этого документа, то во многих муниципалитетах Валенсийского Округа не разрешается менять право собственности на электро-, водо- и газоснабжение.
• Подтверждение уже произведенных ранее платежей с помощью копии переводов, сделанных в рамках покупной цены.

Важн: Покупателям рекомендуется открыть банковский счет в Испании, чтобы иметь возможность прямого дебетования платежей. Вместе с открытием банковского счета не менее важно оформить страховой полис, чтобы защитить приобретенную недвижимость от любого возможного риска.

3.- Процесс покупки

Существует 3 этапа покупки недвижимости:

1. - Первый этап - РЕЗЕРВИРОВАНИЕ. После того, как мы нашли желаемую недвижимость, мы приступаем к резервированию и последующему снятию с продажи. На этом этапе обычно выплачивается сбор за резервирование в размере 3.000, 6.000 или 10.000 € в зависимости от договора и цены недвижимости или 1% от стоимости недвижимости в случае элитной недвижимости.
2. - Второй этап - Подписание договора о задатке.Подписывая договор о задатке (Contrato de Arras), и покупатель, и продавец выражают свою готовность осуществить сделку и обязуются завершить ее в течение определенного срока. В свою очередь, покупатель передает в качестве обеспечения сделки купли-продажи денежную сумму, обычно составляющую 10% от продажной цены.

   Действительно важным моментом в подписании договора о задатке является то, что несоблюдение этого договора влечет за собой юридические последствия. Подписываемый документ должен содержать цену, сроки и штрафные санкции в случае отказа от сделки, чтобы не оставалось никаких сомнений относительно масштаба сделки.

   Важным аспектом, о котором следует помнить, является то, кто подписывает документы за продающую сторону:

   • В случае если продает предприятие, должным образом идентифицированный администратор или доверенное лицо обычно подписывает договор.
   • Если сделка купли-продажи заключается между частными лицами, все собственники должны поставить свои подписи либо сами, либо через своих законных представителей.

   Во всех этих случаях договор о задатке может быть подписан сторонами дистанционно, с помощью цифровых средств или по почте. Этот закрытый документ содержит все обговоренные условия, цену, срок подписания у нотариуса, описание недвижимости, включая мебель и бытовую технику, обязанности и расходы, возникающие в результате сделки.

3. - Третий этап - Подписание публичного акта купли-продажи

   Это последний шаг в приобретении недвижимости, который происходит перед нотариусом в присутствии всех сторон или их законных представителей. При подписании договора согласованная цена выплачивается полностью, за вычетом суммы, внесенной в качестве задатка в подписанном договоре.

   Покупатели имеют право выбрать своего нотариуса, так как они несут расходы, связанные с оформлением договора.

   С подписанием акта покупателю передаются как владение недвижимостью, так и права и обязанности, вытекающие из переданной собственности.

4.- Что делать после того, как сделка подписана у нотариуса?

Как только покупатель приобретает право собственности на недвижимость после подписания публичного акта у нотариуса, необходимо оплатить и представить налоги в течение 30 дней после подписания, а также зарегистрировать акт в публичных регистрах или уведомить о смене владельца недвижимости.

Земельный реестр
Сразу же после подписания публичного акта нотариус отправит заверенную копию акта в электронном виде для регистрации в соответствующем земельном реестре. После получения цифровой копии документа Земельный реестр откроет регистрационную запись, которая будет действительна в течение 60 дней.

Оплата налогов
Подписание акта влечет за собой обязанность покупателя уплатить соответствующие налоги: Налог на передачу (в случае подержанной недвижимости) или НДС и Гербовый сбор (для новых зданий или земли).

Смена собственника в Управлении земельного реестра
После уплаты налогов покупатель должен представить оригинал документа о праве собственности в Земельный реестр, чтобы изменить право собственности на недвижимость в течение двух месяцев после подписания документа о праве собственности.